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경매배당 이해하기 경매배당, 배당순위, 알아두기 경매가 진행될 경우 입찰자 뿐만 아니라 임차인 또는 채무자 등도 알고 있어야 할 내용이 경매 배당순위 입니다. 입찰자의 경우 배당 순위를 모르고 입찰할 경우 대항력 있는 임차인의 부족한 보증금을 인수해야 하며 채무자는 본인의 부동산일 경우 배당 여부를 알고 있어야 각 채권자가 받는 금액을 알 수 있기 때문입니다. 만약 잘못 된 배당이 될 경우 이의 신청을 할 수 있기 때문에 배당 순위를 이해하는 것은 중요 합니다. 경매배당 경매 배당의 의미는 매각 대금으로 해당 부동산의 채권자 및 임차인이 있을 경우 배당 순서에 따라 배당금을 지급합니다. 경매사건의 경우 배당금이 충분한 경우가 많지 않기 때문에 배당 순서에 따라 배당을 해주고 남은 금액이 있을 경우에는 소유자에게 반환해 줍니다. 배당을 받을 채권자가 일.. 2024. 4. 23.
경매 하자있는 물건이 돈 된다. 유치권과 파훼법 2편 공사 대금을 받지 못해서 유치권을 행사했으나, 인정받지 못해 막대한 손실을 입었다는 이야기는 우리 주변에 수시로 있는 일입니다. 오늘은 지난 시간에 이어서 경매 유치권 성립여부와 파훼법에 대해서 알아보겠습니다. 경매 유치권의 성립과 파훼법 유치권은 법정담보물권입니다. 즉, 법률의 요건을 구비하면 당연히 성립한다는 것입니다. 여기서 점유는 그 성립 및 존속요건이므로 상실할 경우 있었던 유치권도 소멸하게 됩니다. 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 유치권을 갖게 됩니다. 그 대상인 물건이라 함은 동산 뿐만 아니라 부동산도 포함되고, 등기도 필요하지 않습니다. 임차인이 건물에 관한 유익비 상환청구권에 기해 취득하게 되는 유치권은 임차건물의 .. 2024. 4. 20.
경매 하자있는 물건이 돈 된다. 유치권과 파훼법 1편 경매를 하다보면 권리관계등이 깔끔한 물건보다 여러이해 관계가 얼켜있는 물건 즉, 하자있는 물건을 많이 보게 됩니다. 경매를 막 시작하는 분들은 불안감에 권리관계가 깔끔한 물건 위주로 노리지만 그런 물건은 낙찰도 쉽지 않고 또 낙찰 되더라도 과열경쟁으로 낙찰금이 올라가 이익도 많이 볼 수 없습니다. 오늘은 하자있는 물건중 경매에서 자주 접하게 되는 유치권에 대해서 알아 보도록 하겠습니다. 유치권 평소 우리 주위에 상당히 흔하게 공사 현장을 목격할 수 있습니다. 밤낮을 가리지 않고 진행하는 공사도 있고, 어느 순간 공사장이 멈춰있는 것도 볼 수 있습니다 활발하게 진행하던 공사 현장이 갑자기 공사가 끝나지도 않았는데 중단되는 경우도 있습니다. 이러한 건물 위에 유치권 행사중, 소송중 등의 위협적인 현수막이 걸.. 2024. 4. 20.
경매 고급상식 2편, 근저당 말소 특약과 재 전입신고 오늘은 지난 시간에 이어 경매 고급상식 2편을 준비했습니다.알면 돈이되고 피가되는 부동산 상식에 대해 알아 보도록 하겠습니다. 근저당 말소특약 전세계약을 하다보면 집에 근저당권 등기가 되어 있는 경우가 흔합니다. 집주인도 주택을 전부 자기 돈으로 살 수 없기 때문에 주택 구입시 은행에 근저당을 잡히고 주택을 구입하게 됩니다. 이런 경우 주택을 임대하고 전세계약을 할 경우 근저당 말소 특약을 하게 됩니다. 이게 무슨 특이한 경우도 아닙니다. 일반적으로 대출이 있는 집에 전세를 놓을 경우 대부분 이렇게 합니다. 전세금 받아서 근저당을 말소하는 계약 형태 입니다. 집주인이 계약서대로 이행을 한다면 임차인은 1순위(즉, 선순위)임차인이 되고 나중에 문제가 생겼을 시 보증금도 다 돌려 받을 수 있습니다. 문제는 .. 2024. 4. 19.
경매 고급상식 1편, 보증금 증액과 원 계약서 챙기기 임차인으로 살다보면 보증금을 증액하는 경우가 있습니다. 이런 경우의 권리분석(임차인 배당분석)은 별로 어렵지 않습니다. 그냥 각각의 보증금을 증액한 날짜(확정일자)에 맞춰서 배당 순서를 파악하면 됩니다. 예를들어 임차인이 애초 2003년 11월 1일에 7천만원 보증금에 살다가 6년후 2009년 11월 1일에 8천만원을 증액해서 총 1억 5천만원이 됐습니다. 그럼 보증금 7천만원과 8천만원을 각각 다른 날짜에 배당 받는다는 애깁니다. 1억 5천만원을 한번에 배당 받는게 아닙니다. 보증금 증액 살다보면 보증금을 올려가면서 사는 경우가 많습니다. 2년, 4년, 6년 단위로 계약기간이 만료될 때, 다른 곳으로 이사 가지 않고, 살던 집에서 그대로 계약 연장을 하는 겁니다. 이때 주변 시세에 맞춰서 보증금을 조정.. 2024. 4. 19.
법원 입찰표 작성 및 초보자 실수 여기까지 배웠다면, 이제 슬슬 법원에 입찰을 해보고 싶을 겁니다. 법원은 관할구역이 있습니다. 관할 구역에 나오는 경매 사건을 그 해당 관할법원에서 진행을 합니다. 예를 들어, 강남에 아파트는 중앙법원, 노원구 아파트는 북부법원에서 진행하는 식입니다. 법원 입찰표 작성 경매 입찰표 작성의 위해선 준비물이 있습니다. 신분증, 입찰보증금, 도장 입니다. 혹시 도장이 없으면 지장을 찍어도 되지만 가능하면 법원 앞에서 도장을 파시길 권합니다. 도장 없을 시 지장은 되지만 사인은 절대 안됩니다. 입찰 마감 시간 전까지 입찰함에 입찰봉투를 넣어야 합니다. 마감 시간이 넘으면 입찰을 못하니 주의 하시길 바랍니다. 개찰은 당일에 바로 합니다. 입찰이 끝나고 한시간 정도 후 바로 개찰이 시작되니 자리를 뜨면 안됩니다. .. 2024. 4. 18.

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