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경매 고급상식 2편, 근저당 말소 특약과 재 전입신고

by 춤추는 애벌레으로 2024. 4. 19.
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 오늘은 지난 시간에 이어 경매 고급상식 2편을 준비했습니다.알면 돈이되고 피가되는 부동산 상식에 대해 알아 보도록 하겠습니다.

근저당 말소특약

 전세계약을 하다보면 집에 근저당권 등기가 되어 있는 경우가 흔합니다. 집주인도 주택을 전부 자기 돈으로 살 수 없기 때문에 주택 구입시 은행에 근저당을 잡히고 주택을 구입하게 됩니다. 이런 경우 주택을 임대하고 전세계약을 할 경우 근저당 말소 특약을 하게 됩니다.

 

 이게 무슨 특이한 경우도 아닙니다. 일반적으로 대출이 있는 집에 전세를 놓을 경우 대부분 이렇게 합니다. 전세금 받아서 근저당을 말소하는 계약 형태 입니다. 집주인이 계약서대로 이행을 한다면 임차인은 1순위(즉, 선순위)임차인이 되고 나중에 문제가 생겼을 시 보증금도 다 돌려 받을 수 있습니다.
문제는 집주인이 보증금을 받아서 꿀꺽 한 경우 입니다. 이런 사연을 들어보면 전세 잔금을 지불하는 날 잔금을 그냥 집주인에게 준 겁니다. 집주인이 자기가 알아서 갚고 근저당을 말소하겠다고 한 겁니다. 보통 개인 근저당일 경우 이런 문제가 많이 생깁니다.

 

 근저당이 은행이면 잔금을 집주인에게 주지않고 직접 은행에 입금하게 되고 근저당도 자동 말소되게 됩니다. 그러니 혹시 근저당 말소 특약을 할때 개인 근저당이라면 내가 직접 처리하기 힘들고 복잡하니 비용이 쫌 들더라도 법무사를 이용해 깔끔하게 처리하시길 추천합니다. 

재 전입신고

 가끔 경매 정보지를 보다보면 선순위 근저당보다 전세계약서 확정일자는 빠른데 전입신고일이 늦어 대항력을 잃고 후순위가 되는 경우가 있습니다.

 

 처음엔 전입은 안하고 확정일자만 받아놓고 살다가 나중에 전입했나? 왜 이렇게 된 거지하고 궁금했습니다. 이런 경우 보통 임차인이 도중에 주소를 뺐다가 다시 넣은 경우 입니다. 재 전입신고를 한 것입니다. 처음에는 전입/확정을 모두 선순위로 받았다가 나중에 주소를 빼서 다시 전입신고를 한 경우 입니다.

 

 그럼, 왜 주소를 빼는가? 집주인의 부탁을 받고 빼주는 경우가 있습니다. 집주인이 대출을 받아야 하는데, 은행에선 선순위 임차인이 있으면 대출을 안해주니 하루만 주소를 빼달라고 부탁 합니다.그런 부탁을 받고, 주소를 빼고, 집주인은 대출을 받는 겁니다. 그러면 임차인은 후순위가 되고 만약 집주인에게 문제가 생겨 집이 경매가 될 경우 전세금을 날릴 수도 있게 됩니다. 하루, 잠깐만 뺐다 다시 신고하면 된다고 별일 아니라 생각하면 큰일 납니다. 절대 하지 않도록 하시길 바랍니다. 사소함이 큰 돈을 날릴 수 있습니다. 꼭 명심하시길 바랍니다.

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