경매가 진행될 경우 입찰자 뿐만 아니라 임차인 또는 채무자 등도 알고 있어야 할 내용이 경매 배당순위 입니다. 입찰자의 경우 배당 순위를 모르고 입찰할 경우 대항력 있는 임차인의 부족한 보증금을 인수해야 하며 채무자는 본인의 부동산일 경우 배당 여부를 알고 있어야 각 채권자가 받는 금액을 알 수 있기 때문입니다. 만약 잘못 된 배당이 될 경우 이의 신청을 할 수 있기 때문에 배당 순위를 이해하는 것은 중요 합니다.
경매배당
경매 배당의 의미는 매각 대금으로 해당 부동산의 채권자 및 임차인이 있을 경우 배당 순서에 따라 배당금을 지급합니다. 경매사건의 경우 배당금이 충분한 경우가 많지 않기 때문에 배당 순서에 따라 배당을 해주고 남은 금액이 있을 경우에는 소유자에게 반환해 줍니다. 배당을 받을 채권자가 일반채권자일 경우에는 순위에 관계없이 평등한 비율로 배당을 해주나 담보물권자 또는 민법, 상법, 그 밖의 법률(주임법, 상임법)에 해당하는 배당권자가 있을 경우 그 순위에 따라 배당을 실시 합니다.
경매배당순위
경매가 진행되고 낙찰이 된 후 낙찰자가 잔금 납부를 하면 한달 이내에 배당 기일을 지정한 후 법정에서 배당금을 지급해 줍니다. 배당금을 받는 순위는 민사집행법에 기재되어 있는 순서로 진행 됩니다.
-경매 진행 비용 변제(경매 신청권자가 미리 지불한 경매 진행 비용을 가장 먼저 지급 합니다.)
-최우선변제에 해당하는 자(소액임차인, 3개월 임금채권자, 3년간 퇴직금자)
-당해세(해당 부동산에 부과된 국세, 지방세) 국세는 상속세, 증여세, 재평가세 등이 있으며 지방세는 재산세, 자동차세, 종합토지세, 도시 계획세 등이 해당 됩니다.
-임차인의 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인, 담보물권자(저당권자, 전세권자, 담보가등기권자 등) 조세(당해세가 아닌 세금)
여기서 확정일자를 가진 임차인과 담보물권자의 배당순위는 확정일자를 받은 날짜와 담보물권 설정 등기를 접수한 날짜를 비교하여 배당 우선 순위를 결정 합니다.
예를 들어 임차인이 대항력과 확정일자를 받은 날짜가 22년 3월 3일이고 근저당설정 일자가 22년 3월 3일로 같은 경우 배당 우선 순위는 근저당권자가 우선하게 됩니다. 이런 경우 임차인은 후순위 임차인에 해당되어 근저당권자가 먼저 배당을 받은 후에 남은 배당금에서 배당을 받게 됩니다.
알아두면 좋은 팁
채권자는 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다. 경매를 신청한 건물, 토지 등이 타인에게 낙찰되어 매각 대금까지 납부된다면 경매 법원에서는 언제까지 배당해 줄 것을 요구해야 한다는 내용의 배당요구종기일을 통지 합니다. 이것이 정확하게 무엇을 의미 하냐면 이해관계자인 채권자 중 낙찰받은 대금에서 본인의 몫을 제대로 받기 위해서 자신의 권리를 신고하고 배당을 해줄 것을 요구하는 절차의 마감 기일 입니다.
채권을 변제 받기위해서는 법원에서 정한 특정일자 마지막날까지 서류를 제출해서 신청을 해야 합니다.
이때 배당요구종기일까지 요청을 해야하는 자 그렇지 않은 자가 있는데 요청을 해야하는 자는 다음과 같습니다.
-집행력 있는 정본을 가진 자(판결문이 이에 해당 합니다.)
-민법, 상법, 기타 법률에 의해 우선변제권이 있는 자
-경매개시결정기입등기 후 가압류한 자
-국세 등의 교부청권자
이에 포함되는 경우라면 부동산 등기부에 기재가 되어 있지 않다거나, 경매개시결정등기 당시에 법원에서 채권의 존부, 액수 등을 알지 못하기에 반드시 배당 요청을 해야 합니다. 만약, 적법한 배당요구를 하지 않을 시에는 채권을 변제 받지 못하게 됩니다.
대항력만 가지고 있고 확정일자를 받지 않은 임차인의 경우에는 배당에 참가할 수 없습니다. 대항력과 확정일자를 동시에 가지고 있는 임차인인 경우에만 배당에 참가할 수 있습니다. (배당요구도 해야 합니다.)말소기준권리보다 우선하는 대항력만 가지고 있는 임차인의 경우에는 낙찰자가 임차인의 보증금을 전액 인수해야 합니다.
오늘은 경매의 배당과 배당순위에 대해 알아봤습니다. 다음시간에 더 알찬 내용으로 찾아뵙겠습니다.