공사 대금을 받지 못해서 유치권을 행사했으나, 인정받지 못해 막대한 손실을 입었다는 이야기는 우리 주변에 수시로 있는 일입니다. 오늘은 지난 시간에 이어서 경매 유치권 성립여부와 파훼법에 대해서 알아보겠습니다.
경매 유치권의 성립과 파훼법
유치권은 법정담보물권입니다. 즉, 법률의 요건을 구비하면 당연히 성립한다는 것입니다. 여기서 점유는 그 성립 및 존속요건이므로 상실할 경우 있었던 유치권도 소멸하게 됩니다.
타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 유치권을 갖게 됩니다. 그 대상인 물건이라 함은 동산 뿐만 아니라 부동산도 포함되고, 등기도 필요하지 않습니다. 임차인이 건물에 관한 유익비 상환청구권에 기해 취득하게 되는 유치권은 임차건물의 유지, 사용에 필요한 범위에서 임차 대지 부분에도 효력이 미칩니다.
유치권은 경매를 통해 그 권리 순위를 보장받는 것이 아니라, 목적물의 유치를 통해서만 채권의 변제를 간접적으로 담보하는 권리입니다. 따라서 목적물의 교환가치를 가질 권능이 없고 자기 채권을 변제 받을 때까지 목적물을 유치할 수 있는 권능만을 가질 뿐입니다.
상사유치권은 채무자 소유의 물건이어야 한다.
상사유치권의 경우, 민사유치권과 달리 대상이 되는 물건은 채무자 소유일 것으로 제한되어 있습니다.
채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다는 뜻입니다. 성립 당시 채무자가 목적물에 대해 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물건이라는 의미를 담고 있는 것입니다. 그 결과 이미 목적물에 대해 제 3자가 권리자인 제한 물권이 설정되어 있다면, 상사유치권은 그와 같이 제한된 채무자의 소유권에 기초하여 성립할 뿐이고, 기존의 제한물권이 확보하고 있는 담보가치를 사후적으로 침탈하지 못합니다. 그러므로 선행저당권자 또한 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 대항할 수 없습니다.
문제의 대부분은 피담보채권에서 발생한다.
민법은 채권자가 어느 물건에 유치권을 가지기 위해서는 그 해당 채권이 그 물건에 관하여 생긴 것임을 요구하고 있습니다. 이를 법적으로 견련성이라고 표현 합니다. 실무상 거의 대부분의 문제는 이 견련성과 점유의 적법성 문제로 깨집니다.
이 견련성은 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우로서, 건물에 지출한 비용의 상환청구권 또는 보수청구권과 목적물로부터 입은 손해에 대한 배상청구권의 경우를 들 수 있습니다.
따라서, 임대인이 건물 시설을 하지 않아 임차목적대로 사용하지 못한 것을 이유로 임차인이 가지는 손해배상청구권의 경우 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권이 성립히지 않습니다.
또한 매우 중요한 것이 하나 있습니다, 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 독립된 건물로 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단되었다면, 그 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대한 유치권을 행사할 수 없고 또한 공사 중단 시까지 발생한 공사대금채권은 토지에 관해 생긴 것이 아니어서 토지에 대해 유치권을 행사할 수 없게 됩니다.
건축공사의 수급인에게 건축자재를 공급한 경우
건축 자재 대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할 뿐 건물 자체에 관한 것은 아니므로 유치권을 행사할 수 없습니다.
피담보책권은 변제기에 있어야 한다.
건물신축 도급계약에서 수급인이 공사를 완성하였더라도, 신축된 건물에 하자가 있고 그 하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대금액 이상인 경우 도급인이 수급인에 대한 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채권 등에 기하여 수급인의 공사잔대금 채권 전부에 대하여 동시이행의 항변을 한 때에는 공사잔대금 채권의 변제기가 도래하지 아니한 경우와 마찬가지로 수급인은 도급인에 대하여 하자보수의무나 그에 갈음한 손해배상의무 등에 관한 이행의 제공을 하지 않은 이상 해당 채권에 기한 유치권을 행사할 수 없습니다.
적법한 점유가 있어야 한다.
성립 요건이자 존속 요건인 유치권자의 점유는 직접 또는 간접 점유이든 상관 없습니다. 그러나 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리인 점 등에 비추어, 그 직접 점유자가 채무자인 경우라면 유치권의 점유 요건에 해당하지 않습니다.
점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 건물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는 간접점유자의 반환청구권이 소멸하는 것이 아니므로, 점유매개관계가 단절된다고 할 수없으므로 유치권이 존속하게 됩니다. 또한, 불법적으로 점유한 사람의 권리까지 보호할 필요가 없으므로 적법한 경우가 아니면 성립하지 않는다는 점을 기억하시길 바랍니다.
오늘은 말도 많고 탈도 많은 유치권 성립과 파훼법에 대해 알아봤습니다. 내용이 방대하고 법적 용어가 많아 딱딱하고 어렵게 느껴질 수도 있습니다. 하지만 포기하지 않고 하나씩 사례를 찾아 공부하다 보면 경매를 톻해 부자로 가는길에 자신만의 강력한 무기 하나가 생기는 겁니다. 실제로 경매 물건중 유치권 걸려있는 물건들이 유치권 성립이 깨지고 싼값에 낙찰되는 경우가 많습니다. 한번에 되지는 않겠지만 오늘도 한걸음씩 화이팅 입니다.