임차인으로 살다보면 보증금을 증액하는 경우가 있습니다. 이런 경우의 권리분석(임차인 배당분석)은 별로 어렵지 않습니다. 그냥 각각의 보증금을 증액한 날짜(확정일자)에 맞춰서 배당 순서를 파악하면 됩니다. 예를들어 임차인이 애초 2003년 11월 1일에 7천만원 보증금에 살다가 6년후 2009년 11월 1일에 8천만원을 증액해서 총 1억 5천만원이 됐습니다. 그럼 보증금 7천만원과 8천만원을 각각 다른 날짜에 배당 받는다는 애깁니다. 1억 5천만원을 한번에 배당 받는게 아닙니다.
보증금 증액
살다보면 보증금을 올려가면서 사는 경우가 많습니다. 2년, 4년, 6년 단위로 계약기간이 만료될 때, 다른 곳으로 이사 가지 않고, 살던 집에서 그대로 계약 연장을 하는 겁니다. 이때 주변 시세에 맞춰서 보증금을 조정하게 됩니다. 대부분의 경우 전세 시세가 오르다 보니 보증금을 올려주게 됩니다. 보증금을 올리는 만큼 계약서를 새로 작성하게 되는겁니다. 그때 새로 작성한 계약서에 반드시 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자를 받아놓지 않으면, 증액한 금액에 대해서는 배당을 못 받게 됩니다. 5%만 올리더라도 버릴 돈이 아니라면 확정일자를 꼭 받아 놓으셔야 한다는 애깁니다.
이건 사실 요즘 거의 상식이라 확정일자를 안 받는 경우는 드문 것 같습니다. 진짜 문제는 뭐냐하면 증액하면서 그 집의 등기를 안 떼어본다는 것입니다. 처음 계약할 때는 등기도 떼어보고 이것저것 확인해 보고 계약을 하지만 살던 집을 증액할 때는 그냥 별 생각없이 보증금을 올려주고 맙니다.
처음엔 근저당이 없더라도 사는 동안 집주인의 사정상 근저당이나 다른 등기가 생길 수 있습니다. 이런 경우 증액된 보증금은 후순위로 밀려 경매가 진행될 경우 후순위로 배당을 못 받을 수 있습니다. 그러니 꼭 보증금 증액할 때도 등기 이상 여부를 확인해 보시길 바랍니다.
원 계약서 챙기기
계약서를 갱신하면서 원 계약서를 폐기하는 경우가 많은데, 그것도 역시 안됩니다. 만약 그랬다가 그 집이 경매에 넘어가면 최초의 확정일자가 없게 됩니다.(확정일자는 계약서에만 찍혀 있는데, 그 계약서를 분실하거나 폐기하면 최초의 확정일자를 중명할 길이 사라지는 겁니다.)그렇게 되면 확정일자가 갱신계약한 확정일자로 밀려서 배당도 늦게 받는 경우가 생길 수 있습니다.
계약을 갱신하게 되더라도 원 계약서는 꼭 보관하셔야 합니다. 이때 꼭 원본이 아니라도 상관없습니다. 복사본이라도 가지고 계시면 됩니다. 가끔 집주인이 원 계약서를 폐기하는 사람들이 있습니다. 그럼 굳이 실랑이 하지 마시고 복사해 놓고 집주인에게 주면 됩니다.
어찌보면 사소한 부분일 수 있지만 부동산은 일부라도 큰 돈이기 때문에 꼼꼼히 생기지 않거나 이런 상식을 모르면 큰 돈을 날릴 수 있습니다. 정말 많은 사람들이 보증금 증액할 때 확정일자와 등기 확인 안해서 손해보는 경우가 생각 보다 많습니다. 원 계약서 챙기는 것도 마찬가지구요! 내 재산은 내가 지켜야지 절대 남이 지켜주지 않습니다. 아는 만큼 돈 되는 세상이 경매 입니다.