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경매 고급상식 1편, 보증금 증액과 원 계약서 챙기기 임차인으로 살다보면 보증금을 증액하는 경우가 있습니다. 이런 경우의 권리분석(임차인 배당분석)은 별로 어렵지 않습니다. 그냥 각각의 보증금을 증액한 날짜(확정일자)에 맞춰서 배당 순서를 파악하면 됩니다. 예를들어 임차인이 애초 2003년 11월 1일에 7천만원 보증금에 살다가 6년후 2009년 11월 1일에 8천만원을 증액해서 총 1억 5천만원이 됐습니다. 그럼 보증금 7천만원과 8천만원을 각각 다른 날짜에 배당 받는다는 애깁니다. 1억 5천만원을 한번에 배당 받는게 아닙니다. 보증금 증액 살다보면 보증금을 올려가면서 사는 경우가 많습니다. 2년, 4년, 6년 단위로 계약기간이 만료될 때, 다른 곳으로 이사 가지 않고, 살던 집에서 그대로 계약 연장을 하는 겁니다. 이때 주변 시세에 맞춰서 보증금을 조정.. 2024. 4. 19.
법원 입찰표 작성 및 초보자 실수 여기까지 배웠다면, 이제 슬슬 법원에 입찰을 해보고 싶을 겁니다. 법원은 관할구역이 있습니다. 관할 구역에 나오는 경매 사건을 그 해당 관할법원에서 진행을 합니다. 예를 들어, 강남에 아파트는 중앙법원, 노원구 아파트는 북부법원에서 진행하는 식입니다. 법원 입찰표 작성 경매 입찰표 작성의 위해선 준비물이 있습니다. 신분증, 입찰보증금, 도장 입니다. 혹시 도장이 없으면 지장을 찍어도 되지만 가능하면 법원 앞에서 도장을 파시길 권합니다. 도장 없을 시 지장은 되지만 사인은 절대 안됩니다. 입찰 마감 시간 전까지 입찰함에 입찰봉투를 넣어야 합니다. 마감 시간이 넘으면 입찰을 못하니 주의 하시길 바랍니다. 개찰은 당일에 바로 합니다. 입찰이 끝나고 한시간 정도 후 바로 개찰이 시작되니 자리를 뜨면 안됩니다. .. 2024. 4. 18.
특급 노하우, 가장(허위)임차인 2편 오늘은 지난 시간에 이어서 가장(허위)임차인에 대해서 알아보고 찾아내는 특급 노하우를 공개 하겠습니다. 가장(허위)임차인 경매 물건을 낙찰받고자 할 때 반드시 확인해야 할 요소는 말소기준권리보다 우선 대항력이 있는 선순위 임차인을 가짜로 두었는지 여부입니다. 채무자는 최우선변제권을 노리고 그 금액만큼 선순위 임차인을 갖춰 놓기 때문입니다. 이와같이 가짜로 만들어 놓은 임차인이 배당요구를 해서 금액을 가져가는 일은 다반사 입니다. 배당을 요구한 선순위 임차인은 권리가 상실되기 때문에 신경 쓸 일이 없습니다. 낙찰을 받은 사람이 신경 쓰고 주의해야 할 일은 배당요구를 하지 않은 임차인이 있는지 확인하는 일입니다. 만약 선순위로 들어가 있는 임차인이 가장 임차인이라는 사실을 확인할 수 있다면, 선순위 임차인의.. 2024. 4. 18.
특급 노하우, 가장(허위) 임차인 1편 가장 임차인이란 부동산에 실제로 살고 있지 않지만, 주소지를 부동산에 전입신고 한 거짓 임차인을 뜻합니다. 소위 말하는 위장전입 입니다. 가장 임차인을 두는 사례는 여러가지입니다. 자녀의 학교 배정을 위해 실거주하지 않으면서 주소지만 옮기기도 하고, 원하는 지역의 아파트 청약 1순위 당첨을 위해 주소지를 옮기는 사례도 있습니다. 이런 사례는 그나마 양호한 사례라 할 수 있습니다. 악의를 가지고 거짓 임대차계약까지 작성해 두는 사례도 종종 발견됩니다. 경매 가장(허위)임차인 경매가 진행되면 이에 대비하여 한 푼이라도 더 건져보겠다는 간절한 마음으로 소유자 겸 채무자는 임차보증금 또는 최우선변제금을 배당받기 위해 허위로 임차인을 세우는 경우가 있습니다. 주거용 부동산의 경매 물건 권리분석을 할 때 대항력이 .. 2024. 4. 17.
법정지상권 성립 및 활용법 이번에 알아볼 권리분석 용어는 법정지상권입니다. 법정지상권이 있는 토지는 낙찰 받더라도 해당 부동산을 사용할 수 없게 될 수 있습니다. 흔하지는 않지만 종종 보이는 권리로 꼼꼼히 살피지 않으면 토지 사용수익에 제한이 될 수 있으므로 이번 시간에는 법정지상권이란 무엇인지 활용방법은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다. 법정지상권이란? 법정지상권을 검색해 보면 설명이 뭔가 모호하게 나옵니다. "법정지상권이란 당사자의 계약에 의하지 안하고 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권이다." 이렇게 이해하기 쉽지 않은 법조문으로 나옵니다. 그렇다면 우리는 먼저 지상권이 무엇인지에 대해서 알아야 합니다. "지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권을 말한다." 그럼 .. 2024. 4. 17.
법원 중요서류 체크하기 매각물건명세서, 법정지상권 법원에서 경매를 진행함에 있어 응찰예정자들에게 진행 사항과 기본적 정보 제공을 위해서 여러 종류의 정보를 공시하고 있습니다. 오늘은 그중에서 매각물건명세서에서 꼭 확인해야 할 사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 매각물건명세서 확인사항 법원에 가기 전에 체크할 사항이 많은데, 그 중에도 입찰 전 반드시 확인해야 하는 것은 매각물건명세서입니다. 경매 신청이 접수되어 사건이 진행되면 법원은 제일 먼저 물건에 대한 현황을 조사하여 매각물건명세서를 작성하게 됩니다. 법원이 매각물건명세서를 가장 먼저 작성하는 이유는 경매 응찰예정자에게 부동산에 대한 중요 정보를 정확하게 제공하기 위해서 입니다. 즉, 매각물건명세서에는 부동산에 대한 중요 정보가 기재되어 있으므로 입찰자라면 입찰 전에 반드시 확인해봐야 합니다.매각.. 2024. 4. 16.

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