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강제집행 시 발생할 수 있는 문제와 해법 오늘은 강제집행 시 발행할 수 있는 문제와 해법에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.강제집행 문제와 해법1.빈집이라 사람은 없고 짐만 있는경우  인도명령결정문을 수령하고 강제집행을 할 필요 없이 성인 2명의 입회하에 잠금장치 해제 후 내부사진을 자세히 촬영하고 내부에 있는 짐이 파손되지 않도록 잘 보관하면 됩니다. 다만 빈집이라는 것이 이웃이나 관리실을 통해 확실히 입증돼야 하며 관리실이 있는 공동주택일 경우는 관리실 직원도 함께 입회시키고 개문해야 뒤탈이 없습니다. 2.인도명령결정문 송달을 고의로 안 받는 경우  점유자와 명도 협상이 안 되어 강제집행을 실시하려면 반드시 인도명령결정문이 피신청인(점유자)에게 송달이 되어야 합니다. 강제집행을 한다는 사실을 모르고 있는 상태에서 강제집행을 당하면 안 되기 때.. 2024. 5. 14.
점유자 형태별 명도 전략-스타일, 형태별 전략, 강제집행 노하우3 명도 전략 세번째 시간입니다. 오늘은 마지막으로 강제집행에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.강제집행 노하우  명도를 진행하다 보면 부득이하게 강제집행을 해야 하는 경우가 발생합니다. 어려운 내용이지만 최대한 쉽게 강제집행 노하우를 알려 드리겠습니다. 1. 임차인이 있어도 무조건 소유자로 인도명령 신청 후 강제집행을 신청한다.  강제집행을 신청하면 처음에는 점유자에게 강제집행 날짜를 알리고 강제집행 비용이 얼마나 들지 견적을 뽑기 위하여 1차 방문을 하게 됩니다. 이 과정을 강제집행 예고(계고)라고 하며 법적으로 채무명의가 다르기 때문에 2차적으로 진행되는 실제적인 강제 집행을 할 수 없습니다. 저에게 왜 헛수고를 하느냐고 질문할 수도 있을 테지만 임차인의 입장에서는 다음은 자기 차례라고 생각되기 때문에 상.. 2024. 5. 9.
점유자 형태별 명도전략-스타일, 형태별 전략, 강제집행 노하우2 오늘은 점유자 형태별 명도 전략 두번째 시간으로 형태별 명도 전략에 대해서 알아 보겠습니다. 점유자 형태별 명도 전략1.채무자나 소유자가 점유하는 경우 잉여 배당금이 있을 때 : 이런 경우는 낙찰자가 급한 케이스 입니다. 점유자가 명도 확인서 없이 잉여 배당금을 수령하기 전에 낙찰인은 서둘러 배당금에 가압류를 해야 합니다. 배당금은 수령하고 이사는 안 나가고 있을 수 있기 때문입니다. 하지만 한편으론 배당금을 받아야 점유자가 이사를 가기 때문에 가압류를 하기도 안 하기도 애매한 상황이 벌어집니다. 혹자는 배당금에 가압류를 하고 점유자가 이사를 갈때 명도확인서 처럼 가압류 해제 신청서를 주면 되지 않느냐고 생각할 수 있지만, 가압류 해제 신청서를 접수하면 법적 절차상 잉여 배당금을 수령하기 까지는 약 1~.. 2024. 5. 8.
점유자 형태별 명도전략 스타일, 형태별 전략, 강제집행 노하우 1편 명도를 진행하면서 다양한 사람들을 만나게 됩니다. 점유자들도 저마다 다 스타일이 다릅니다. 그래서 먼저 그들의 성향부터 잘 살피는 것이 중요 합니다. 제가 만나본 점유자들의 스타일을 정리해 보면 다음과 같습니다. 점유자 스타일 1.배 째라는 스타일  법을 잘 모르시는 어르신들이 이런 경우가 많습니다. 어디서 이사비를 몇천 받았으니 하며 꽤 많은 이사비를 요구하거나 버티시기 일쑵니다. 강제집행을 당할 수도 있다는 걸 잘 알지 못한다거나, 잘못된 지식 혹은 예전 명도 소송 시절의 정보만 가지고 있어서 막무가내로 버티면 낙찰인한테서 돈이 나올 거라 생각하는 경우 입니다. 2.조폭 스타일  일반 물건에서도 가끔 만날 수 있으나 대부분 유치권 권리신고가 된 물건에서 자주 접할 수 있습니다. 이런 분들은 자신의 신.. 2024. 5. 7.
명도를 잘하는 노하우, 상대방 이해하기 낙찰자 분들이 가장 어렵게 여기는 것 중 하나가 명도일 것입니다. 종종 세면기, 좌변기, 문짝, 싱크대 등과 같은 내부 시설물을 파손하겠다는 분도 계시고 또 어떤 분은 문신을 보여주며 낙찰인을 협박하고 겁을 주는 분도 계십니다. 상대방 이해하기 제가 알려드리고자 하는 명도 잘하는 특별한 노하우는 별 게 아닙니다. 바로 상대방 입장에서 생각하는 역지사지 마음 입니다. 말은 쉽지만 실제로 행동하기는 쉽지 않습니다. 점유자를 방문할 때 빨리 이사를 내 보내야겠다는 마음보다는 그들의 상처받은 마음을 위로해주려는 마음이 우선 되어야 합니다.  그분들도 누군가 낙착을 받으면 이사를 가야 한다는 것쯤은 다 알고 있습니다. 또한 이사를 가지 않고 버티면 강제집행이 기다리고 있다는 것도 알고 있습니다. 그러니 첫 방문 .. 2024. 5. 3.
건물 명도 소송의 절차와 진행 방법 경매를 통해 물건을 낙찰받고나서 낙찰자님들이 가장 힘들어하고 어렵게 느껴지는 부분이 명도입니다. 경매로 나온 물건들 중 많은 건들이 이해관계자와 원만한 합의가 이뤄지지 않은 상태다 보니 보증금을 돌려받지 못한 임차인과의 명도 부분에서 어려움을 많이 겪게 됩니다. 보통 낙찰자가 임차인에게 이사비 정도 지급하고 명도를 진행하게 되는데 원만하게 합의되면 좋지만 그렇지 않는 경우도 많이 발생하게 됩니다. 오늘은 법적 건물 명도소송의 절차와 진행방법에 대해서 알아보겠습니다. 명도소송의 절차와 진행 방법 부동산에 관한 소송 중 가장 많이 진행되는 소송이 바로 건물명도소송 입니다. 집주인이 세입자를 상대로 소유 건물의 인도를 구하는 소송은 수도 없이 많이 진행 됩니다. 건물주가 되는 것은 모두의 꿈이지만, 세입자를 .. 2024. 5. 1.

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