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특급 노하우, 가장(허위)임차인 2편 오늘은 지난 시간에 이어서 가장(허위)임차인에 대해서 알아보고 찾아내는 특급 노하우를 공개 하겠습니다. 가장(허위)임차인 경매 물건을 낙찰받고자 할 때 반드시 확인해야 할 요소는 말소기준권리보다 우선 대항력이 있는 선순위 임차인을 가짜로 두었는지 여부입니다. 채무자는 최우선변제권을 노리고 그 금액만큼 선순위 임차인을 갖춰 놓기 때문입니다. 이와같이 가짜로 만들어 놓은 임차인이 배당요구를 해서 금액을 가져가는 일은 다반사 입니다. 배당을 요구한 선순위 임차인은 권리가 상실되기 때문에 신경 쓸 일이 없습니다. 낙찰을 받은 사람이 신경 쓰고 주의해야 할 일은 배당요구를 하지 않은 임차인이 있는지 확인하는 일입니다. 만약 선순위로 들어가 있는 임차인이 가장 임차인이라는 사실을 확인할 수 있다면, 선순위 임차인의.. 2024. 4. 18.
특급 노하우, 가장(허위) 임차인 1편 가장 임차인이란 부동산에 실제로 살고 있지 않지만, 주소지를 부동산에 전입신고 한 거짓 임차인을 뜻합니다. 소위 말하는 위장전입 입니다. 가장 임차인을 두는 사례는 여러가지입니다. 자녀의 학교 배정을 위해 실거주하지 않으면서 주소지만 옮기기도 하고, 원하는 지역의 아파트 청약 1순위 당첨을 위해 주소지를 옮기는 사례도 있습니다. 이런 사례는 그나마 양호한 사례라 할 수 있습니다. 악의를 가지고 거짓 임대차계약까지 작성해 두는 사례도 종종 발견됩니다. 경매 가장(허위)임차인 경매가 진행되면 이에 대비하여 한 푼이라도 더 건져보겠다는 간절한 마음으로 소유자 겸 채무자는 임차보증금 또는 최우선변제금을 배당받기 위해 허위로 임차인을 세우는 경우가 있습니다. 주거용 부동산의 경매 물건 권리분석을 할 때 대항력이 .. 2024. 4. 17.
법정지상권 성립 및 활용법 이번에 알아볼 권리분석 용어는 법정지상권입니다. 법정지상권이 있는 토지는 낙찰 받더라도 해당 부동산을 사용할 수 없게 될 수 있습니다. 흔하지는 않지만 종종 보이는 권리로 꼼꼼히 살피지 않으면 토지 사용수익에 제한이 될 수 있으므로 이번 시간에는 법정지상권이란 무엇인지 활용방법은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다. 법정지상권이란? 법정지상권을 검색해 보면 설명이 뭔가 모호하게 나옵니다. "법정지상권이란 당사자의 계약에 의하지 안하고 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권이다." 이렇게 이해하기 쉽지 않은 법조문으로 나옵니다. 그렇다면 우리는 먼저 지상권이 무엇인지에 대해서 알아야 합니다. "지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권을 말한다." 그럼 .. 2024. 4. 17.
법원 중요서류 체크하기 매각물건명세서, 법정지상권 법원에서 경매를 진행함에 있어 응찰예정자들에게 진행 사항과 기본적 정보 제공을 위해서 여러 종류의 정보를 공시하고 있습니다. 오늘은 그중에서 매각물건명세서에서 꼭 확인해야 할 사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 매각물건명세서 확인사항 법원에 가기 전에 체크할 사항이 많은데, 그 중에도 입찰 전 반드시 확인해야 하는 것은 매각물건명세서입니다. 경매 신청이 접수되어 사건이 진행되면 법원은 제일 먼저 물건에 대한 현황을 조사하여 매각물건명세서를 작성하게 됩니다. 법원이 매각물건명세서를 가장 먼저 작성하는 이유는 경매 응찰예정자에게 부동산에 대한 중요 정보를 정확하게 제공하기 위해서 입니다. 즉, 매각물건명세서에는 부동산에 대한 중요 정보가 기재되어 있으므로 입찰자라면 입찰 전에 반드시 확인해봐야 합니다.매각.. 2024. 4. 16.
임차인에 대항력 갖는 권리분석과 권리행사 여부 권리분석을 상황에 맞게 하는 것이 중요한데 그 중에서 임차인에 대항력을 갖는 권리분석 3분안에 확인하는 방법을 알아야 더 효율적으로 접근이 가능합니다. 권리분석을 하는 이유는 간단하게 파악하기 어려운 부동산 등기의 소유권 및 각종 권리 관계의 결함을 발견하여 부동산과 관련된 사고를 미리 예방하기 위해서입니다. 소유권 이전과 함께 따라오는 임대보증, 가압류 등 다른 사람들의 권리를 없애기 위해 낙찰자가 별도로 내야 하는 금액이 얼마인지를 분석하는 것으로 수익률 확보 위해 반드시 필요합니다. 쉽게 말해 부동산 낙찰을 받았을 때 낙찰금 외에 금액지출, 손해를 막기 위한 것이라고 생각하면 됩니다. 임차인 권리분석과 임차인의 권리행사 여부 경매 권리분석에서 말소기준권리를 찾아서 인수되는 권리가 없는것을 확인했다면.. 2024. 4. 16.
말소기준권리 심화학습 전세권, 가등기, 강제경매기입등기 오늘은 전 시간에 배웠던 말소기준권리중 좀 더 심화학습으로 알고 계셔야 할 전세권과 가등기, 강제경매기입등기에 대해서 깊이있게 알아 보도록 하겠습니다. 전세권 전세권은 말소기준권리가 될 수도 있고, 안 될 수도 있습니다. 이것은 다음에 설명 할 가등기도 마찬가지인데, 지금까지 배운 근저당, 가압류는 무조건 말소기준권리인데 반해 전세권과 가등기는 경우에 따라서 되기도 하고 안 되기도 합니다. 전세권 어떤 경우에 말소기준권리가 되는가? 2가지 조건을 충족할 때 말소기준권리가 됩니다.선순위전세권과 배당요구 입니다. 즉, 선순위 전세권으써 배당 요구를 하면 말소기준권리가 되는 겁니다. 전세권이라는 권리 자체가 소멸되기 때문에 입찰자 입장에서는 신경 쓸 필요가 없어집니다. 일부만 배당 받아도 소멸되기 때문입니다... 2024. 4. 13.

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