본문 바로가기

전체 글192

경매 고급상식 2편, 근저당 말소 특약과 재 전입신고 오늘은 지난 시간에 이어 경매 고급상식 2편을 준비했습니다.알면 돈이되고 피가되는 부동산 상식에 대해 알아 보도록 하겠습니다. 근저당 말소특약 전세계약을 하다보면 집에 근저당권 등기가 되어 있는 경우가 흔합니다. 집주인도 주택을 전부 자기 돈으로 살 수 없기 때문에 주택 구입시 은행에 근저당을 잡히고 주택을 구입하게 됩니다. 이런 경우 주택을 임대하고 전세계약을 할 경우 근저당 말소 특약을 하게 됩니다. 이게 무슨 특이한 경우도 아닙니다. 일반적으로 대출이 있는 집에 전세를 놓을 경우 대부분 이렇게 합니다. 전세금 받아서 근저당을 말소하는 계약 형태 입니다. 집주인이 계약서대로 이행을 한다면 임차인은 1순위(즉, 선순위)임차인이 되고 나중에 문제가 생겼을 시 보증금도 다 돌려 받을 수 있습니다. 문제는 .. 2024. 4. 19.
경매 고급상식 1편, 보증금 증액과 원 계약서 챙기기 임차인으로 살다보면 보증금을 증액하는 경우가 있습니다. 이런 경우의 권리분석(임차인 배당분석)은 별로 어렵지 않습니다. 그냥 각각의 보증금을 증액한 날짜(확정일자)에 맞춰서 배당 순서를 파악하면 됩니다. 예를들어 임차인이 애초 2003년 11월 1일에 7천만원 보증금에 살다가 6년후 2009년 11월 1일에 8천만원을 증액해서 총 1억 5천만원이 됐습니다. 그럼 보증금 7천만원과 8천만원을 각각 다른 날짜에 배당 받는다는 애깁니다. 1억 5천만원을 한번에 배당 받는게 아닙니다. 보증금 증액 살다보면 보증금을 올려가면서 사는 경우가 많습니다. 2년, 4년, 6년 단위로 계약기간이 만료될 때, 다른 곳으로 이사 가지 않고, 살던 집에서 그대로 계약 연장을 하는 겁니다. 이때 주변 시세에 맞춰서 보증금을 조정.. 2024. 4. 19.
법원 입찰표 작성 및 초보자 실수 여기까지 배웠다면, 이제 슬슬 법원에 입찰을 해보고 싶을 겁니다. 법원은 관할구역이 있습니다. 관할 구역에 나오는 경매 사건을 그 해당 관할법원에서 진행을 합니다. 예를 들어, 강남에 아파트는 중앙법원, 노원구 아파트는 북부법원에서 진행하는 식입니다. 법원 입찰표 작성 경매 입찰표 작성의 위해선 준비물이 있습니다. 신분증, 입찰보증금, 도장 입니다. 혹시 도장이 없으면 지장을 찍어도 되지만 가능하면 법원 앞에서 도장을 파시길 권합니다. 도장 없을 시 지장은 되지만 사인은 절대 안됩니다. 입찰 마감 시간 전까지 입찰함에 입찰봉투를 넣어야 합니다. 마감 시간이 넘으면 입찰을 못하니 주의 하시길 바랍니다. 개찰은 당일에 바로 합니다. 입찰이 끝나고 한시간 정도 후 바로 개찰이 시작되니 자리를 뜨면 안됩니다. .. 2024. 4. 18.
특급 노하우, 가장(허위)임차인 2편 오늘은 지난 시간에 이어서 가장(허위)임차인에 대해서 알아보고 찾아내는 특급 노하우를 공개 하겠습니다. 가장(허위)임차인 경매 물건을 낙찰받고자 할 때 반드시 확인해야 할 요소는 말소기준권리보다 우선 대항력이 있는 선순위 임차인을 가짜로 두었는지 여부입니다. 채무자는 최우선변제권을 노리고 그 금액만큼 선순위 임차인을 갖춰 놓기 때문입니다. 이와같이 가짜로 만들어 놓은 임차인이 배당요구를 해서 금액을 가져가는 일은 다반사 입니다. 배당을 요구한 선순위 임차인은 권리가 상실되기 때문에 신경 쓸 일이 없습니다. 낙찰을 받은 사람이 신경 쓰고 주의해야 할 일은 배당요구를 하지 않은 임차인이 있는지 확인하는 일입니다. 만약 선순위로 들어가 있는 임차인이 가장 임차인이라는 사실을 확인할 수 있다면, 선순위 임차인의.. 2024. 4. 18.

티스토리툴바