오늘은 지난 시간에 이어서 가장(허위)임차인에 대해서 알아보고 찾아내는 특급 노하우를 공개 하겠습니다.
가장(허위)임차인
경매 물건을 낙찰받고자 할 때 반드시 확인해야 할 요소는 말소기준권리보다 우선 대항력이 있는 선순위 임차인을 가짜로 두었는지 여부입니다. 채무자는 최우선변제권을 노리고 그 금액만큼 선순위 임차인을 갖춰 놓기 때문입니다.
이와같이 가짜로 만들어 놓은 임차인이 배당요구를 해서 금액을 가져가는 일은 다반사 입니다. 배당을 요구한 선순위 임차인은 권리가 상실되기 때문에 신경 쓸 일이 없습니다. 낙찰을 받은 사람이 신경 쓰고 주의해야 할 일은 배당요구를 하지 않은 임차인이 있는지 확인하는 일입니다. 만약 선순위로 들어가 있는 임차인이 가장 임차인이라는 사실을 확인할 수 있다면, 선순위 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.
선순위 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다면 그만큼 더 이익을 볼 수 있습니다. 가장 임차인을 생성해 놓은 소유자는 임차인에게 있는 우선매수청구권을 나쁘게 이용하여 더 저렴하게 낙찰을 받아 가기도 합니다. 그러니 가장 임차인을 구별하고 색출해내는 것은 경매 투자를 할 때 매우 중요합니다. 원하는 가격에 낙찰을 받았더라도 이런 문제를 말끔히 해소하지 못하면 이익을 만들어 내기가 어렵습니다. 이같은 가장 임차인을 구별하는 방법에 대해 알기 쉽게 설명해 보겠습니다.
가장임차인 찾아내는 방법
첫째, 은행 보고서를 점검하는 방법입니다. 은행은 근저당권자이기 때문에 최초에 근저당을 설정할 때 점검한 보고서가 있습니다. 은행은 돈을 빌려줄 때 선순위 임차인이 있는지 반드시 확인 합니다. 은행이 대출금을 상환하기 위해 꼭 필요한 순서이기 때문입니다. 만약 보고서에 선순위 임차인에 관한 기록이 없다면, 이후 생성된 임차인은 허위나 가장 임차인일 확률이 굉장히 높다고 생각하면 됩니다.
둘째, 시세를 점검하는 것입니다. 경매 물건 부동산의 주변 임대 시세를 점검하는 일은 꼭 해야 할 일입니다. 최우선변제권을 가지려고 주변 시세와 엄청난 차이가 나는 금액으로 임대차계약이 체결되어 있다면 의심해보는 것이 좋습니다.
셋째, 관리비가 부과된 사람이 누구인지 확인해보는 것입니다. 전기, 가스, 수도 등과 공과금 청구서에 기록된 사람과 계약서상의 임차인의 이름이 같은지 영수증을 점검해 볼 필요가 있습니다. 서로 다르다면 가장 임차인 관계를 의심해봐야 합니다.
넷째, 임차인이 미성년자이거나 혼자 살고 있다면 한번쯤 의심을 해보아야 합니다.
다섯째, 경매 날짜가 임박해서 전입신고를 했고, 확정일자를 받은 임차인이라면 허위나 가장 임차인일 확률이 높습니다.
여섯째, 부동산은 고가의 자산이므로 위험하거나 허슬하게 계약을 진행하지 않습니다. 만약 임대차계약을 부동산 중개소를 거치지 않고 당사자끼리 작성했다면 그것도 의심해볼 필요가 있습니다. 임차인이 이전에 살던 주소지를 찾아서 점검해 보는것도 좋은 방법 중 하나입니다.
이렇게 여러가지 방법으로 가장 임차인을 확인할 수 있는 방법을 알려 드렸습니다. 경매하시는 많은 분들이 하자 없는 물건을 선호하자만 하자 없는 물건은 그 만큼 경쟁률이 높고 경쟁률이 높을수록 낙찰금액도 높아집니다. 남들이 싫어하는, 어려워보이는 체크할게 많은 물건이 돈 되는 물건 입니다. 하나씩 차분히 해보면 결코 어려운 일은 아닙니다. 다만 많이 귀찮을뿐! 귀찮고 체크사항이 많은 물건이 큰 이익으로 돌아온다고 믿고 오늘도 화이팅 입니다.