안녕하세요. 경매맨입니다.
오늘 정리할 내용은 주택임대차보호법에 대한 내용입니다. 주택임대차보호법에 대해서 들어보신 분들도 계시지만 대부분은 잘 모르실 거라 생각합니다. 주택임대차보호법을 알고 계신다면 여러 법적 대응뿐 아니라 임차인 본인의 보증금을 지키는데 중요한 역할을 하니 잘 알고 계시는게 중요하겠죠.
오늘은 주택임대차보호법에 대한 내용, 더해서 임대차 3법에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.
주택임대차보호법이란?
먼저 임대차는 대표적인 채권 입니다.
여기서 채권에 대해서 간단히 정리하고 간다면 채권은 특정인이 특정인에게 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 예를 들어보면 만약에 A라는 사람이 B에게 돈을 빌려줬다고 한다면 A는 채권자, B는 채무자가 되며 이렇게 돈을 빌려주는 행위는 채권적 성격을 갖게 되는 것 입니다.
즉 A는 B에게 돈을 갚으라고 해야 하는 것이지 다른 사람에게 돈을 갚으라고 할 순 없는 것처럼 채권은 특정인들 사이에서 주장할 수 있는 권리를 말합니다.
다시 돌아가 임대차는 대표적 채권이며 그렇기 때문에 특정인이 특정인에게만 권리와 의무를 주장하게 됩니다. 이 경우 임대인과 임차인이 되겠죠. 결국 이 둘 사이에만 효력을 주장할 수 있는것이 임대차 계약 입니다.
허나 주택임대차보호법이 없던 시절엔 이렇게 특정인 간의 거래에 꽤 많은 문제가 있었고 그 피해는 대부분 임차인이 감당하곤 했습니다. 예를 들어 임대인의 손바뀜이 일어난다면 기존 임차인은 계약에 대한 권리를 주장할 수가 없었습다. 즉, 새로운 임대인이 나가라고 하면 나갈 수 밖에 없었죠. 물론 보증금도 전임대인에게 받아야 하기 때문에 이 과정도 쉽지는 않았습니다.
이런 문제가 불거지니 임차인을 보호하기 위한 법이 필요하게 되었고 그렇게 만들어진 법이 바로 주택임대차보호법 입니다. 그렇기에 임대차보호법 자체가 임차인에게 유리하게 적용되는 사항들이 많은 것도 배경을 보면 이해가 되는 부분이죠.
주택임대차보호법의 핵심은 대항력에 있습니다. 일정한 요건만 갖춘다면 주택임대차보호법에서는 임차인에게 대항력이라는 힘을 부여해 주므로서 임차인이 권리를 주장할 수 있게 만들어 준 것입니다.
이외에도 주거안정을 위한 여러가지 내용들이 이에 들어갑니다.
-임대차 기간 2년보장
-월차임과 보증금 증액 제한
-우선변제권 부여 등이 대표적 입니다.
임대차 3법
임대차 3법이라고 하면 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권 등을 핵심으로 주택임대차보호법이 개정된 내용을 말합니다. 임대차 3법의 경우 20년 7월 30일 국회 통과 31일 국무회의를 통과하면서 바로 시행 됐습니다. 그렇다면 이 임대차 3법은 어떤 내용들을 말하는지 정리해 보도록 하겠습니다.
*전월세신고제
계약 당사자인 임대인과 임차인이 보증금 또는 임대료 등을 계약의 체결일로부터 30일 이내에 주택 소재지 신고관청에 공동으로 신고 의무가 발생하게 됩니다. 임대인이든 임차인이든 어느 한쪽만 신고해도 처리는 되며 21년 6월 1일부터 계도 기간을 갖고 있는 상태이며 아파트뿐 아니라 다세대, 주거용 오피스텔, 준주택등이 이에 해당하게 됩니다.
*전월세상한제
계약의 갱신을 할 경우 증액에 대해서 그 상한을 정해 놓은 제도 입니다. 기존 임대료의 5% 이내로 제한하는 제도이며 증액 5%상한의 경우는 세입자가 계약갱신청구권을 행사하는 경우에 적용 가능한 내용 입니다. 지자체의 경우 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문 범위에서 증액의 청구 상한을 조례를 통해 별도 설정이 가능합니다. 만약 설정하지 않으면 5% 이내가 적용되는 것입니다.
이외에 계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있는 다음에는 1년 이내에 청구가 불가능 합니다.
*계약갱신청구권
계약갱신청구권은 임대차 3법이 시행된 20년 7월 31일부터 시작되었습니다. 내용은 세입자가 요구하는 경우 기존 2년 계약 이후에 한번 더 2년 연장을 해서 최대 4년을 거주할 수 있게 하는 내용입니다.
임차인의 경우는 계약만료 2~6개월 전에 계약 갱신에 대한 의사를 밝히고 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 받아들여야 하며 이 과정을 통해 최대 4년간의 거주 기간을 확보할 수 있습니다.
1.해지권은 임차인에게만 있다.
계약 해지에 대한 권리는 임차인에게만 있습니다. 계약기간 중에 임차인은 임대인에게 계약 해지에 대한 통보를 하게 되면 3개월부터 해지에 대한 효력이 발생하게 됩니다. 임대인 입장에서는 계약 갱신 상태에 임차인이 언제든 해지를 원하면 3개월 후에 보증금을 마련해서 돌려줘야 하는 겁니다.
이는 묵시적 갱신도 마찬가지이며 이경우 새로운 임차인을 구하면서 발생하는 복비는 임대인이 부담하게 됩니다.
2.임대인의 손바뀜 후에도 갱신권 사용 가능
설령 계약 기간 중에 임대인이 바뀌었다고 해도 임차인은 새로운 임대인에게 계약 갱신에 대한 요구를 할 수 있습니다. 기본적으로 임대인이 바뀌어도 기존 계약에 대한 내용들을 승계하게 되므로 임차인은 새로운 임대인에게 본인의 권리를 주장할 수 있게 되는 것입니다.
단, 청구 기간은 지켜주셔야 하며 새로운 임대인도 혹 거절사유(집주인, 직계존비속거주 등)가 있는 상태라면 임대인은 거절할 수 있다는 것도 똑같이 적용 됩니다.
임대차 3법은 합헌?
임대차 3법의 시행은 임대차 시장에 큰 파장을 불러왔습니다. 20년 당시 임대차 3법이 도입되고 4년간 보증금 상한을 못한다는 생각에 임대인들이 전세가를 올리기 시작하면서 전셋값 폭등을 불러왔습니다. 그 결과 매매가를 크게 밀어 올리는 상황이 발생하면서 주택 가격이 무섭게 상승했습니다.
이뿐 아니라 임대인 입장에서는 다소 무리가 있는 부분이 많기 때문에 이에 대해서 헌재의 개입을 통해 조정 되어야 되지 않은가에 대한 논란은 계속 됐습니다.
결국 헌재에서는 임대차 3법이 합헌이라는 결론을 내렸습니다. 임차인 주거 안정 보장이라는 입법 목적이 정당하고 임차인의 주거 이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거 안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성도 인정된다라고 밝혔습니다. 기본적으로 주거 안정은 인간다운 생활을 영위하기 위한 필수적 요소기에 경제적 약자를 보호하는 목적이 정당하다고 판단한 것입니다.
계약 갱신 요구에 대한 내용으로는 임대인의 사용,수익권을 전면적으로 제한하는 것은 아니다라는 의견을 더하면서 임대인의 계약의 자유와 재산권에 대한 문제는 비교적 단기간이기에 제한 정도가 크지 않다는 판단을 하였습니다.
이에 따라서 임대차 3법은 시장에 완전히 자리 잡을 것으로 보입니다.
오늘은 주택임대차보호법에 대해서 정리해 보았습니다. 임차인이라면 주택임대차보호법을 잘 알고 계신다면 본인의 권리를 찾아서 피해 보는 일이 줄어들지 않을까 싶습니다.
다음 시간에 더 좋은 내용으로 찾아 오겠습니다.