주택도시보증공사 전세대출 상환능력 심사 도입 (최신 정리)

 

 

최근 정부가 전세대출에 대한 리스크 관리 강화 차원에서
주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 보증 심사에 '상환능력 심사'를 새롭게 도입한다고 발표했습니다.

2025년 이후 전세대출을 계획 중인 분들은 꼭 알아야 할 내용입니다.
이번 글에서는 바뀌는 제도 내용을 한눈에 보기 쉽게 정리해드립니다.

✅ 목차

1. 상환능력 심사 도입 배경
2. 적용 시기 및 적용 대상
3. 상환능력 심사 주요 내용
4. 기존 전세대출과 무엇이 달라지나?
5. 신청 시 유의사항
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
7. 마무리 요약

1️⃣ 상환능력 심사 도입 배경

정부는 최근 몇 년간 급증한 전세대출 잔액으로 인해 금융권 전세대출 부실 리스크가 커지고 있다고

보고 있습니다. 특히 보증기관인 **주택도시보증공사(HUG)**가 보증하는 전세보증금 반환보증 사고가

꾸준히 증가하면서, 보증부 전세대출의 위험 관리를 강화할 필요성이 제기됐습니다.

• 전세사기 증가 → 보증기관 부실 위험 확대
• 과도한 대출 → 청년·서민 실질적 부채 부담 증가
• 금융시장 건전성 확보 차원의 선제적 대응

👉 이에 따라 **"상환능력을 따진 후 전세대출 한도를 정하겠다"**는 방향으로 제도가 개편됩니다.

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2️⃣ 적용 시기 및 적용 대상

구분	내용
시행 시기	2025년 6월 13일 부터 (신규 보증부터 시행)
적용 기관	주택도시보증공사(HUG)
적용 상품	보증부 전세대출 상품
적용 대상	신규 전세대출 신청자 (갱신 계약은 일부 예외 가능성)

 

💡 기존 전세대출 이용자 중 만기연장자는 한시적 유예 방안 검토 중입니다.

3️⃣ 상환능력 심사 주요 내용

새롭게 도입되는 상환능력 심사에서는 아래 항목들이 종합적으로 평가됩니다.

심사 항목	주요 기준
소득 수준	연소득, 급여명세서, 세금신고 내역 등
부채 수준	기존 신용대출, 주택담보대출, 카드론 등 전체 금융부채
총부채원리금상환비율(DSR)	대출금 상환 부담 수준
전세보증금 수준	임차보증금 대비 대출비율
자산 보유 현황	금융자산, 현금자산 등

 

👉 단순히 전세금만 보고 대출을 해주던 기존 방식과 달리,
**"이 대출을 과연 갚을 능력이 있는가?"**를 따지겠다는 취지입니다.

4️⃣ 기존 전세대출과 무엇이 달라지나?

구분	기존 방식	개편 후
심사 방식	전세보증금 기준 한도	소득·부채 기반 심사
대출 한도	전세보증금의 80~100%까지	상환능력 범위 내에서 결정
리스크 관리	보증기관 중심	금융기관+보증기관 공동 심사
수요자 부담	대출 한도 상대적 확대	소득 낮을수록 한도 축소 가능성

 

☆ ☆ ☆ 2025년 6월 13일 부터 신규보증 신청 건부터 전세대출보증 한도 산정 시 임차인

상환능력 심사를 도입함. ☆ ☆ ☆

 

현재 공사 보증부 전세대출을 이용 중인 고객이 향후 동일한 전셋집에 대해 전세대출을 연장(보증 갱신,

대출은행 동일)하는 경우 상환능력 심사를 적용하지 않으나, 대출은행을 변경하거나, 전셋집을 이사하는

경우 보증이 신규로 발급되므로 보증요건(임차인 상환능력 심사 포함)을 신규로 심사하며, 이에 따라

대출한도가 감소하거나 대출이 거절될 수 있으므로 이사 계획 전 대출 가능 한도를 반드시 확인하여

주시기 바랍니다. 

5️⃣ 신청 시 유의사항

• 전세대출 한도가 본인 소득에 따라 제한될 수 있음
• 저소득 청년층, 신혼부부 등은 별도 보완책 마련 예정
• 기존 금융권 대출이 많을 경우 감액 가능성
• 사전 서류 준비 (소득증빙, 부채증명 등) 중요
• 은행 심사 + HUG 보증 심사 이중 심사 체계 강화

👉 과거보다 대출 심사 준비 과정이 훨씬 꼼꼼해질 것으로 예상됩니다.

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6️⃣ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 기존 전세대출자는 적용 대상인가요?
→ 기존 대출자는 원칙적 적용 제외, 만기 연장 시 일부 적용 가능성 검토 중입니다.

 

Q2. 청년, 신혼부부 등은 한도 축소되나요?
→ 서민·실수요자는 추가 감면·보완방안이 마련될 예정입니다.

 

Q3. 은행 심사 외에 HUG 심사도 받아야 하나요?
→ 네. 금융기관과 보증기관이 모두 상환능력을 심사하는 이중 심사 체계가 됩니다.

 

Q4. 소득 외 자산이 많은 경우 평가되나요?
→ 금융자산, 부동산자산 등 일부 자산도 심사에 포함될 수 있습니다.

 

Q5. 소득이 적으면 전세대출이 안 나오나요?
→ 원칙적으로는 상환능력 범위 내에서 대출 가능. 단, 소득 부족분을 일부 보완하는 제도 논의 중.

7️⃣ 마무리 요약

구분	내용
제도명	HUG 전세대출 상환능력 심사 도입
시행 시기	2025년 하반기 예정
적용 대상	신규 전세대출 신청자
심사 기준	소득, 부채, 자산 등 종합 상환능력 평가
대출 한도	상환능력 범위 내 조정
정책 목표	전세대출 리스크 선제적 관리, 금융건전성 확보

 

전세대출 제도가 점점 '소득 기반'으로 옮겨가고 있습니다.
전세대출을 계획 중인 분들은 사전에 소득·부채 관리 준비가 무엇보다 중요해지고 있습니다.

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