종합부동산세 과세대상 미리 알고 준비하자!

종합부동산세 과세대상

 

종합부동산세(이하 '종부세')는 부동산 보유에 따른 조세 부담을 공평하게 하고, 부동산 투기를 억제하며, 지방자치단체의 재정을 지원하기 위해 도입된 세금입니다. 이는 일정 기준을 초과하는 부동산 보유자에게 부과되며, 주택과 토지를 대상으로 합니다.

 

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종합부동산세의 과세 대상

종부세는 크게 주택과 토지로 나누어 과세됩니다. 각 유형별 과세 대상과 공제금액은 다음과 같습니다:​

• 주택(주택 부속 토지 포함): 1세대 1주택자의 경우 공제금액은 12억 원이며, 그 외의 경우 9억 원입니다.​
• 종합합산토지(나대지, 잡종지 등): 공제금액은 5억 원입니다.​
• 별도합산토지(상가, 사무실 부속토지 등): 공제금액은 80억 원입니다.​

과세기준일인 매년 6월 1일 현재, 위의 공제금액을 초과하는 부동산을 보유한 경우 종부세 과세 대상이 됩니다.

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주택의 과세 대상 상세

주택은 주거용 건축물과 그 부속 토지를 포함합니다. 여기에는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독·다가구주택, 그리고 주거용 오피스텔 등이 포함됩니다. 특정 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용 토지는 일정 기간 동안 종부세 과세에서 제외될 수 있습니다.

토지의 과세 대상 상세

토지는 용도에 따라 다음과 같이 구분됩니다:​

• 종합합산토지: 나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농지·임야·목장용지 등이 해당하며, 공시가격 합계액이 5억 원을 초과하는 경우 과세됩니다.​
• 별도합산토지: 상가, 사무실 등의 부속토지로서 상업용 건물에 부속된 토지 등이 해당하며, 공시가격 합계액이 80억 원을 초과하는 경우 과세됩니다.​

이러한 토지의 구분은 지방세법 및 시행령에 따라 정해집니다. ​

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1세대 1주택자의 특례

1세대 1주택자는 일반 납세자보다 높은 공제금액(12억 원)을 적용받습니다. 여기서 '1세대 1주택자'란 거주자와 그 배우자, 그리고 생계를 같이하는 가족이 하나의 주택만을 소유한 경우를 말합니다. 다만, 상속주택, 일시적 2주택 등 일정한 요건을 충족하는 경우에는 예외적으로 1세대 1주택자로 인정받을 수 있습니다. 

과세표준과 세율

종부세의 과세표준은 공시가격에서 공제금액을 차감한 후, 공정시장가액비율을 적용하여 산출됩니다. 주택의 경우 공정시장가액비율은 60%이며, 토지의 경우 100%가 적용됩니다.

세율은 과세표준 구간에 따라 차등 적용됩니다. 예를 들어, 2주택 이하의 경우 과세표준 3억 원 이하는 0.5%, 6억 원 이하는 0.7%, 12억 원 이하는 1.0%의 세율이 적용됩니다. 3주택 이상 보유자는 최고 5.0%의 세율이 적용될 수 있습니다. 

세부담 상한제도

세부담 상한제도는 전년도 대비 세부담이 급격히 증가하는 것을 방지하기 위한 장치입니다. 과세유형별로 세부담 상한이 설정되어 있으며, 이를 초과하는 세액은 부과되지 않습니다.

 

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납부 및 신고 절차

종부세는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 신고·납부해야 합니다. 납세자는 홈택스를 통해 과세대상 물건과 세액계산 상세내역을 조회할 수 있으며, 자료를 내려받을 수 있습니다. 홈택스 이용이 어려운 납세자는 관할 세무서에서 본인 확인 절차를 거친 후 과세대상 물건 및 세액계산 상세내역을 제공받을 수 있습니다. 

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합산배제 및 과세특례

일정 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등은 합산배제 신고를 통해 종부세 과세에서 제외될 수 있습니다. 합산배제 및 과세특례를 받기 위해서는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 신고해야 하며, 신고를 하지 않을 경우 혜택을 받을 수 없습니다.

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