명도 전략 세번째 시간입니다. 오늘은 마지막으로 강제집행에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.
강제집행 노하우
명도를 진행하다 보면 부득이하게 강제집행을 해야 하는 경우가 발생합니다. 어려운 내용이지만 최대한 쉽게 강제집행 노하우를 알려 드리겠습니다.
1. 임차인이 있어도 무조건 소유자로 인도명령 신청 후 강제집행을 신청한다.
강제집행을 신청하면 처음에는 점유자에게 강제집행 날짜를 알리고 강제집행 비용이 얼마나 들지 견적을 뽑기 위하여 1차 방문을 하게 됩니다. 이 과정을 강제집행 예고(계고)라고 하며 법적으로 채무명의가 다르기 때문에 2차적으로 진행되는 실제적인 강제 집행을 할 수 없습니다. 저에게 왜 헛수고를 하느냐고 질문할 수도 있을 테지만 임차인의 입장에서는 다음은 자기 차례라고 생각되기 때문에 상당한 부담을 느끼고 명도 협상 시 칼자루를 낙찰인이 확실하게 가질 수 있기 때문입니다. 또한 나중에 새로운 점유자가 나타나 기존 강제 집행문에 승계집행문을 받으면 간단하게 해결할 수 있습니다. 즉 점유이전금지 가처분과 같은 효과가 발생하게 되는 것입니다.
2. 점유자와 함께 거주하는 다른 가족들과 반드시 대화하라
보통 경매 낙찰인들은 낙찰 받은 집을 명도하러 가서는 처음 대면한 점유자와 끝까지 협상하려는 경향이 있습니다. 하지만 처음 만난 점유자와 대화가 잘 되면 다행이지만 막무가내, 배째라는 점유자를 만나면 고생은 고생대로 하고 대화도 잘 안되는데 이럴 때는 점유자와 함께 사는 다른 가족을 만나는 것이 현명한 방법입니다. 그들 중 대화가 통하는 사람이 반드시 있기 마련입니다. 통상 나이가 젊거나 대학생인 사람들이 대화가 잘 통합니다.그들과 대화를 잘 나눠서 가족의 마음을 돌려줄 수 있도록 해야 합니다. 만약 그것도 통하지 않는다면 그 가족들의 직장 혹은 사업장에 내용증명을 발송할 수밖에 없습니다. 밀린 월세로 급여에 가압류 혹은 사업장 물품을 압류할 수밖에 없다는 취지로 말입니다.
3. 초기에 명도 합의서를 서둘러 작성한다.
보통 명도 초기에는 대화가 잘되다가도 막상 이사 갈 때가 마땅치 않거나 버티면 돈이 나온다는 식의 잘못된 조언을 받은 후에 태도가 바뀌는 경우도 종종 발생합니다. 그래서 대화가 잘되는 초기에 언제까지 이사를 가겠다는 명도 합의서를 우선적으로 작성하는게 좋습니다. 명도 합의서에는 언제까지 퇴거하지 않으면 위약금을 물어 한다는 내용을 넣고 점유자의 인감증명서를 받아 놓습니다. 또한 약속한 날짜에 퇴거하지 않을 시 강제집행을 해도 이의가 없다는 내용도 추가합니다. 이런 문구를 자필로 받으면 강제집행 신청 시 1차 예고 절차 없이 바로 2차 강제집행을 진행할 수 있고, 합의 내용을 어길 시에는 위약금이 발생하기 때문에 점유자도 약속을 어기려고 하지 않습니다.
이렇게 작은 차이의 노력과 지식이 힘든 명도를 원만하게 하는 큰 힘이 됩니다. 좋은 하루 보내시고 다음시간에 뵙겠습니다.