오늘은 점유자 형태별 명도 전략 두번째 시간으로 형태별 명도 전략에 대해서 알아 보겠습니다.
점유자 형태별 명도 전략
1.채무자나 소유자가 점유하는 경우
잉여 배당금이 있을 때 : 이런 경우는 낙찰자가 급한 케이스 입니다. 점유자가 명도 확인서 없이 잉여 배당금을 수령하기 전에 낙찰인은 서둘러 배당금에 가압류를 해야 합니다. 배당금은 수령하고 이사는 안 나가고 있을 수 있기 때문입니다. 하지만 한편으론 배당금을 받아야 점유자가 이사를 가기 때문에 가압류를 하기도 안 하기도 애매한 상황이 벌어집니다. 혹자는 배당금에 가압류를 하고 점유자가 이사를 갈때 명도확인서 처럼 가압류 해제 신청서를 주면 되지 않느냐고 생각할 수 있지만, 가압류 해제 신청서를 접수하면 법적 절차상 잉여 배당금을 수령하기 까지는 약 1~2주의 기간이 소요되어 결국 타이밍이 안 맞는 상황이 연출 됩니다.
이럴 때는 점유자에게 약 3~5백만원 정도 보증금을 받고 서류를 작성한 후 배당금에 가압류를 하지 않는 것이 최선이며, 퇴거가 확인되면 받은 돈을 돌려주면 됩니다. 점유자가 그렇게 할 수 없다고 한다면, 배당금에 가압류를 할 수밖에 없고 가압류 소송 비용이 청구될 것임을 인지 시킴으로써 원만하게 협상을 진행해야 합니다.
잉여 배당금이 없을 때 : 그다지 명도 부담은 없는 상황 입니다. 점유자는 이사를 가야 한다는 것을 알고 있고, 어느 정도 마음의 준비를 하고 있는 경우이기 때문에 대화를 잘하면 쉽게 풀어갈 수 있습니다.
2.임차인이 점유하는 경우
전액 배당받는 임차인 : 배당을 받으려면 낙찰인의 명도확인서가 필요하기 때문에 명도가 가장 쉽습니다. 하지만 종종 다른 집을 구하기 위한 돈이 필요해 이사 가기 전에 먼저 명도확인서를 요구하는 경우가 있습니다. 어쩔 수 없이 미리 발급을 해줘야 하는 상황이 생긴다면, 약 5백만원 정도 보증금을 받은 후 명도확인서를 발급해주는 것이 하나의 방법 입니다.
일부 배당받는 임차인 : 처음에는 강하게 저항을 하는 편이지만, 몇번 찾아가 명도확인서가 있어야 일부 배당금이라도 찾을 수 있다는 것을 말씀드리면 됩니다. 임차인 명도에서 명도확인서라는 카드는 낙찰인이 유리한 고지에서 협상을 할 수 있도록 합니다.
전혀 배당을 못 받는 임차인 : 가장 마음이 아픈 분들 입니다. 대부분은 임대보증금뿐만 아니 삶의 희망을 잃어버린 경우도 많아서 최대한 도와드릴 수 있는 만큼 도와드리고 위로와 격려를 해드리는 것이 매너라고 생각 합니다. 이런 경우 미리 약속했던 이사비보다 얼마라도 조금 더 드리고 작게나마 보탬을 드릴려고 노력하는 마음이 중요 합니다.
이 처럼 명도는 상황별 다르게 진행 됩니다. 각 상황에 맞게 낙찰인이 잘 알고 있어야 점유자와 실랑이 하지 않고 효과적으로 명도를 진행할 수 있으며 금전적 지출도 절약할 수 있습니다.
평소의 깊이 있는 공부가 실전에서 몇백만원 절약하는 기회가 됩니다. 다음시간에 뵙겠습니다.