최근 정부는 세입자를 울리는 악질적인 부동산 전세사기에 대해 엄중 처벌의 의지를 피력한 상황 입니다. 이러한 의지가 실제로 구현이 되면 매우 좋겠지만 전세사기 피해 회복이 잘 이루어지지 않을 경우 그에 대한 부담은 고스란히 세입자들이 질 수밖에 없습니다.
전세사기 피해를 당한 세입자들은 전세사기 근절을 내세운 새정부의 정책이 현실에 부디 잘 구현되기를 바라면서도 자체적인 피해 해결 방법을 숙지해 놓을 필요가 있습니다. 부동산 전세사기 사건에 휘말리게 되면 세입자들의 삶은 그야말로 파탄이 나기 때문에 피해 회복을 위한 신속한 법적 조치를 진행할 필요가 있습니다.
전세사기 피해회복을 위한 3가지 대응법
그런데 전세사기 피해자들 대부분이 구체적인 피해 회복 절차를 잘 모르는 경우가 대부분 입니다.
전세사기 피해 회복을 위한 법적 조치로는 형사고소, 보증금반환청구소송, 채권추심 절차가 있습니다. 이 세가지 절차를 유기적으로 잘 활용해야 피해 회복에 성공할 수 있습니다.
먼저 부동산 전세사기는 서민들의 소중한 보증금을 떼어먹는 악질적인 범죄 행위라고 할 수 있습니다. 전세 사기꾼들은 서민대출인 전세자금대출이 용이하다는 점을 적극 악용하여 서민들의 전세보증금을 떼어먹습니다. 전세사기 사건의 피해자들은 사기꾼을 처벌하기 위해 형사고소 절차를 적극 이용할 필요가 있습니다. 형사고소 절차가 성공적으로 진행되면 사기꾼들은 굉장한 큰 심리적인 압박을 받게 됩니다. 사기 혐의로 범죄자가 처벌받게 될 경우 양형에 있어서 가장 중요하게 고려되는 점이 바로 피해자와 합의 여부입니다. 사기꾼에 대한 형사고소절차가 성공적으로 진행되면 처벌에 압박을 느낀 사기꾼들이 먼저 합의 의사를 밝혀오기도 합니다.
형사고소절차가 성공적으로 진행된다고 하여도 돈을 돌려받는 것은 기본적으로 민사적인 문제이기 때문에 전세사기 피해자들은 피해회복을 위해 전세보증금청구소송을 진행해야 합니다. 대항력과 우선변제권 효력 유지 위해 전세보증금반환청구소송과 함께 임차권등기명령절차도 진행하셔야 합니다.
전세보증금반환청구소승은 임대인이 전세보증금 미반환으로 인해 세입자가 입게된 피해를 회복하는데 초점을 두어야 합니다. 이를 위해서는 신속하게 판결문을 받아야 합니다. 아울러 소송비용 및 지연이자를 임대인에게 청구하여 보증금 미반환으로 입게된 손해를 임대인이 부담하게끔 해야 합니다.
전세사기 사건 법적조치의 핵심은 채권추심 입니다. 전세사기의 유형은 다양하지만 피해자 입장에서 결국 법적조치의 초점은 실제로 돈을 돌려받는 것입니다. 형사고소절차가 성공해 사가꾼들이 처벌받는다고 하더라도 돈을 돌려받지 못한다면 그 손해는 결국 피해자들이 보게 됩니다. 앞서 설명드린 형사고소, 보증금반환청구소송, 채권추심을 잘 활용하여 빠르게 피해회복 방안을 수립하길 권해 드립니다.
전세사기 경매물건 낙찰방법
전세보증보험을 가입한 임차인이 전세 사기등으로 집주인에게 보증금을 못 받게 되면, 주택도시보증공사(HUG)에서는 집주인을 대신하여 보증금을 내어 줍니다. 그리고 채권회수를 위해 경매로 넘기게 됩니다. 주택도시보증공사에서도 보증금을 100% 받을 수 있을만한 것들은 경매로 진행하되, 계속 유찰만되는 물건의 경우 중간에 대항력을 포하는 경우가 있습니다.
처음에 보증금이 너무 높아 사람들이 지나쳤던 물건들에 갑자기 대항력을 포기하게 되면, 갑작스러운 변경사항에 경쟁률이 낮아집니다. 이를 잘 활용하면 저렴하게 낙찰 받을 수 있습니다.
대항력 포기 물건은 주택도시보증공사 사이트에 접속하여 엑셀로 다운받은 후 경매사이트를 이용하여 원하시는 물건을 찾으시면 됩니다. 이러한 대항력 포기 물건을 보실 때에는 매각물건 명세서를 반드시 확인하셔야 합니다. 주택도시보증공사에서 대항력 포기 확약서를 제출했다고 하여도 담당 법관이 이를 받아들이지 않으면 보증금을 떠안게 되는 경우가 발생합니다.
또한 어떤 매각물건명세서에는 임대차보증금 반환청구권을 포기한다고만 쓰여있고 임차권 등기 말소에 대한 내용이 없는 경우도 있으니 꼭 청구권포기와 임차권 등기말소 조건이 있는지 확인 하시길 바랍니다.
여기까지 전세사기와 전세사기 물건 낙찰받는 방법에 대해 설명 드렸습니다. 다음시간에 더 알찬 내용으로 찾아 뵙겠습니다.