권리분석을 상황에 맞게 하는 것이 중요한데 그 중에서 임차인에 대항력을 갖는 권리분석 3분안에 확인하는 방법을 알아야 더 효율적으로 접근이 가능합니다. 권리분석을 하는 이유는 간단하게 파악하기 어려운 부동산 등기의 소유권 및 각종 권리 관계의 결함을 발견하여 부동산과 관련된 사고를 미리 예방하기 위해서입니다. 소유권 이전과 함께 따라오는 임대보증, 가압류 등 다른 사람들의 권리를 없애기 위해 낙찰자가 별도로 내야 하는 금액이 얼마인지를 분석하는 것으로 수익률 확보 위해 반드시 필요합니다. 쉽게 말해 부동산 낙찰을 받았을 때 낙찰금 외에 금액지출, 손해를 막기 위한 것이라고 생각하면 됩니다.
임차인 권리분석과 임차인의 권리행사 여부
경매 권리분석에서 말소기준권리를 찾아서 인수되는 권리가 없는것을 확인했다면 다음으로 임차인 권리분석을 해야 합니다. 임차인 권리분석은 말소기준권리 날짜와 임차인의 전입일자를 비교해야 하는데, 임차인의 전입일자가 말소기준권리 날짜보다 빠르다면 대항력이 성립됩니다.
대항력이란 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속 주거할 수 있고 그 기간이 종료되면 임차 보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말합니다. 대항력 대항요건이 미충족될 경우 대항력이 성립될 수 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.
경매 권리분석으로 전입자의 대항력 여부만 확인한다고 경매 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 임차인이 낙찰자를 대상으로 이 권리를 행사할지 또는 행사하지 않을지가 중요합니다. 대항력이 있지만 배당요구를 하여 경매를 통해 배당을 받아서 나갈 임차인이라면 대항력이 있더라도 큰 문제가 없습니다. 하지만 대항력이 있는데 배당 요구를 하지 않는 임차인이라면, 배당 요구를 하지 않았기 때문에 경매를 통해 배당을 받지 않을 것이고, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게 되는 것입니다.
그래서 선순위 대항력을 확인했다면 다음으로 확인해야 하는 것은 확정일자입니다. 확정일자로 우선변제권 여부와 배당순위를 알 수 있고 임차인이 배당 요구를 했는지 안 했는지는 문건 송달 내역에서 확인할 수 있습니다.
경매 권리분석 마지막 최종점검
경매 서류 및 기타 권리확인을 하려면 말소기준권리와 임차인 권리분석을 통해 인수되는 권리가 없다는 것을 확인하고, 경매 권리분석 마지막 단계인 경매 서류를 통해 최종 점검을 할 수 있습니다.
더 자세하게 말하자면, 첫 번째로 살펴야 할 것은 매각물건명세서 입니다. 매각물건명세서는 법원이 매수하려는 자 등이 매각물건의 정보를 볼 수 있도록 그 명세를 기록하여 비치한 문서를 말합니다. 부동산의 표시, 부동산 점유자와 점유권원, 점유할 수 있는 기간, 임대료 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 표시하고 중요한 정보들을 요약하여 정리한 자료입니다.
두 번째로 살펴야 할 것은 현황조사서입니다. 법원이 지시한 집행관이 경매 부동산에 찾아가서 실제로 누가 사는지, 몇 가구가 사는지, 소유자와의 관계가 어떠한지 현재 상황과 점유관계를 확인하여 조사한 자료를 말합니다. 임차인 권리분석에 있어서 중요한 자료이기에 꼼꼼히 찾아볼 필요가 있습니다.
세 번째 살펴야 할 것은 감정평가서입니다. 법원이 매각기일을 정하기 전에 감정평가사를 통해 진행할 경매물건에 대하여 평가를 요청하는데 감정평가사가 부동산의 시세와 위치 등을 감안하여 감정가를 제시하고 이를 통해 법원의 최저 매각가를 기록한 문서입니다. 감정평가액은 시세와 다소 차이가 있기 때문에 입찰예정자는 감정가액만 믿고 입찰하기보다는 전체적인 부동산 동향과 주변 시세 등을 감안하여 참가해야 합니다.
여기까지 경매 권리분석 쉽게 하는 방법을 살펴봤는데 가장 중요한 부분은 낙찰자가 인수하는 권리가 있는지 없는지 여부를 판단하는 것입니다. 처음부터 겁먹지 말고 천천히 생각하면서 진행라면 권리분석 어렵지 않게 끝낼 수 있습니다.
좋은 하루 보내시고 다음 시간에 뵙겠습니다.