경매 중에 법원에서 진행하는 경매 절차와 이를 통해 경매하는 법까지 설명해 드리도록 하겠습니다.
경매는 사경매와 공경매가 있으며 공경매는 법원 또는 한국자산관리공사가 주체가 되어 부동산 등을 판매하는 경매를 말합니다. 공경매에는 다시 경매와 공매로 구분되며 오늘 알려드릴 경매는 신청 방식에 따라 임의 경매와 강제경매 그리고 형식적 경매 등으로 나누어 집니다.
법원경매절차
경매 절차는 민사집행법에 기재되어 있는 절차에 따라 진행됩니다. 구체적인 경매 진행 절차는 다음의 순서대로 진행됩니다.
*채권자가 법원에 경매신청
*법원은 경매개시결정(신청일로부터 3일 이내)
*경매개시결정등기(법원은 관할 등기소에 경매개시결정을 촉탁)
*경매개시결정문을 이해관계자에게 송달
*집행관을 통해 경매 물건의 현황조사 및 감정평가 기관을 통해 감정평가를 진행
*배당요구종기일을 지정한 후 해당 부동산의 이해관계자에게 채권신고 및 배당요구 등기를 보냄
*매각기일 2주일 전에 일간 신문에 매각기일을 공고함
*매각 기일에 매각을 진행함(법원 경매법정에서 보통 오전 10시부터 진행됨)
*매각 기일에 낙찰이 되었을 경우 7일 이후에 매각결정기일을 통해 매각허가 및 불허가를 결정함
*매각결정기일에 매각이 허가되었을 경우 1주일간 항고기간을 갖고 7일 이내 항고가 없을 경우 매각허가가 확정 됩니다.
대금 납부기한은 보통 한달정도이며 대금 납부기한 내에 잔금을 납부할 경우 법원은 등기소에 소유권이전등기를 촉탁합니다. 잔금 납부기한으로부터 1달 이내에 배당 일을 지정한 후 배당을 실시함으로써 부동산 경매 사건은 종결 됩니다.
그러나 낙찰자의 경우에는 점유자가 있을 경우 잔금 납부를 함과 동시에 인도명령을 신청하는 것이 좋습니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 경우 임도명령 대상자에 해당되지 않고 후순위 임차인 또는 채무자가 인도명령 대상자에 해당 됩니다.
낙찰 받고 가장 힘든 업무중 하나가 바로 명도 입니다. 대항력없이 점유하고 있는 점유자를 내보는 일이 생각 처럼 쉽지 않아 경제적 비용과 정신적 스트레스가 발생하고 명도가 늦어짐으로써 내가 행사할 수 있는 권리가 침해되고 경제적 손해도 발생되니 경매투자 하실때는 꼭 명도에 대해서도 꼼꼼히 체크하고 준비하시는게 좋습니다.
경매시작하기
위의 경매 절차를 통해 경매 절차를 이해했다면 이제 경매물건 검색을 통해 경매하는 법을 설명해 드리겠습니다. 경매는 절차를 먼저 이해하는 것이 가장 먼저 해야 할 일입니다.
그런 다음 입찰할 부동산을 검색하는 방법과 권리분석 등을 할 줄 알아야 합니다.
경매시작을 순서대로 말씀드려 보겠습니다.
먼저 본인의 투자금에 맞는 부동산 지역을 정하고 해당 지역에서 진행되는 경매 물건을 경매정보사이트 등을 통해 검색합니다. 경매 물건을 찾았을 경우 부동산 등기부등본 등을 통해 인수해야 하는 권리가 있는지 체크합니다. 이 분석을 권리분석이라고 합니다.권리분석을 잘못한 경우 낙찰받고도 막대한 손실을 입을 수 있으니 꼼꼼히 체크하셔야 합니다.
다음으론 경매가 진행되는 부동산을 직접 방문하여 위치 및 건물 상태, 주변 환경 등 혐오시설 같은 것이 없는지 확인하고 공인중개사사무실을 찾아 해당 물건의 시세 및 전세가격, 월세가격등을 조사 합니다. 이런 활동을 부동산 임장활동이라고 합니다. 임장활동을 열심히 할수록 낙찰가를 합리적으로 결정하고 낙찰 받은 후 출구전략을 수립할때 아주 효과적입니다.
이렇게 임장활동까지 끝내면 해당 물건의 대출 가능한 금액을 미리 대출상담사를 통해 입찰전에 파악하고 최근 경매 낙찰가율을 확인한 후 이에 맞춰 입찰가격과 자금 계획을 수립하면 됩니다.
초보자일 경우 경매 정보를 제공하는 유료사이트를 이용하시면 보다 쉽게 접근할 수 있습니다.
아파트 경매 물건 고르는 팁!
*전세가율이 80~90%정도 되는 아파트
*대학가나 지하철 인근 지역의 아파트
*산업단지가 인근에 있는 아파트
*초등학교를 품은 아파트
*1인 가구가 많이 거주하는 아파트
*수요가 많은 지역의 중소형 아파트
오늘은 경매 시작하는 법에 대해서 알아봤습니다. 다음 시간엔 실제 경매를 하면서 중요한 부분을 하나하나 알아 보도록 하겠습니다.