자영업에 종사하는 분이라면 상가임대차보호법에 대해 한번쯤 들어 보셨을 것입니다. 해당 법률은 지난 2002년 11월에 시행되었고, 임차인들이 경제적으로 안전을 보장받는 것이 주목적입니다. 임차인의 입장이라면 반드시 알아야 하는 법률 지식이므로 알아두는 것이 좋습니다. 이에 대해 오늘 함께 살펴 보겠습니다.
환산보증금을 통해 상가임대차보호법 적용 범위 파악
사업자등록의 대상이 되는 건물의 주된 부분을 영업용으로 쓰고 있다고 해서 무조건 상가임대차보호법의 모든 규정을 적용 받는 것이 아닙니다. 이를 파악하기 위한 기준이 바로 환산보증금 입니다.
환산보증금 = (월세X100)+보증금
위 공식에 자신의 임대차 조건을 대입하여 계산해 보시면 됩니다. 예를 들어 월세 100만원, 보증금 1000만원의 상가라면 환산보증금은 (100만원X100)+1000만원으로 1억 1천만원입니다. 이렇게 얻은 결과 값을 상가 소재지와 시행 일자에 따라 정해진 기준금액과 비교하여 초과여부를 판단 합니다. 아래 준비한 표를 참고하시면 쉽게 계산할 수 있습니다.
임차인의 10년 계약갱신요구권
계약갱신요구권이란 임대차기간 만료일 6개월 전부터 1개월 전 사이에 세입자가 재계약을 요구할 경우 법률에서 정한 8가지 사유 중 해당하는 것이 없다면 임대인이 이를 거절하지 못하도록 하는 권리 입니다. 이를 최장 10년까지 행사할 수 있도록 하여 상인의 영업 기간을 강력하게 보호하고 있습니다.
과거에는 최대 5년만 갱신요구권을 행사할 수 있었지만, 2018년 10월 16일 상가임대차보호법의 개정이 이루어지면서 10년간 상가 임차인이 한자리에서 안정적으로 영업을 할 수 있게 되었습니다. 하지만 개정일 이후로 임대차계약을 최초로 체결하였거나 갱신한 일이 없다면 여전히 최대 5년을 보호받는 것이므로 주의해야 합니다.
-갱신요구권 행사는 어떻게 할까요?
계약갱신요구권 행사는 특별한 방식이나 양식은 정해져이지 않으므로 어렵게 생각하지 않으셔도 됩니다. 앞서 설명드린 갱신 기간에 구두, 전화, 메시지 등의 방법으로 건물주에게 갱신을 요청하시면 되는데요, 추후 법률 분쟁에 휘말리는 경우를 대비하기 위하여 증거가 남는 방식으로 전달하시는 것이 좋습니다.
-자동연장(묵시적갱신)이 되었다면 어떻게 할까요?
만약 만료일 6개월에서 1개월 전 사이에 임대차 양 당사자 모두 아무런 의사전달 없이 지나가게 되었다면 어떻게 될까요?
=>환산보증금 기준 이내 임대차 : 상가임대차법 제 10조의 제4항과 제5항의 적용을 받아 기존 임대차와 동일한 조건으로 1년 자동연장 됩니다. 임차인은 임대인에게 언제든지 해지를 통보할 수 있게 되며, 3개월 뒤 해지의 효력이 발생합니다.
=>환산보증금 기준 초과 임대차 : 민법 제639조 및 제635조의 적용을 받아 임대차기간 만료 후 임차인이 계속해서 영업을 하는 경우, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않는다면 기존 임대차와 동일한 조건으로 기간의 정함 없이 자동 연장 됩니다. 임차인과 임대인 모두 해지를 통보할 수 있게 되는데 건물주가 통보하는 경우 6개월 뒤, 임차인이 통보하는 경우 1개월 뒤에 해지의 효력이 발생 합니다.
임대료 최대 5% 인상 제한
아무리 상가건물의 소유자라고 하더라도 건물주 마음대로 임대료를 올릴 수 있다면 국민 경제가 파탄날 수 밖에 없습니다. 따라서 상가임대차보호법에서는 보증금과 임대료 인상에 대하여 제한하는 규정을 두고 있습니다.
=>환산보증금 기준 이내 임대차 : 최대 5%까지 임대료 인상이 가능하며, 증액 후 1년 이내에는 다시 인상을 요구할 수 없습니다.
=>환산보증금 기준 초과 임대차 : 입증할 수 있는 임대료 인상 사유가 있다면 제한 없이 인상을 요구할 수 있습니다.
이미 10년 넘게 상가를 임차하여 갱신요구권이 없는 상태라면 임대료 인상에 수치적 제한이 없게 됩니다. 따라서 만약 현재 이런 상황이시라면 서둘러 전문가와 상의 하시길 바랍니다.
임차인의 권리금 회수 기회
개인적인 사정이나 갱신요구권이 없는 등 여러가지 이유로 가게를 정리하고 나가는 것을 생각하고 있는 상인이라면, 사업을 양도양수 함으로써 그 동안 열심히 쌓아올린 영업 가치를 회수하고 나갈 수 있습니다. 이렇게 받는 영업 가치를 금전으로 환산한 것을 권리금 이라고 합니다.
계약기간 만료일 6개월 전부터 종료일 사이에 임차인은 영업을 이어받을 후임자를 구하여 임대인에게 주선하게 됩니다. 그런데 건물주가 정당한 사유없이 신규임대차계약 체결을 거부하거나 기타 방해 행위를 하여 권리금 계약이 파기된다면, 임차인은 임대인을 상대로 이에 대한 손해배상 청구를 할 수 있도록 보호하고 있습니다.
오늘은 상가임대차보호법에 대해서 알아봤습니다. 다음 시간에 더 좋은 내용으로 뵙겠습니다.