대다수의 사람들에게 부동산은 자산의 가장 큰 비중을 차지 합니다. 투자를 하고 싶어도 다른 투자에 비해 큰 목돈이 들어가기 때문에 쉽게 하지 못하는 투자중 하나 입니다. 그래서 작은 목돈으로도 시작할 수 있는 부동산 경매를 시작 부터 차근차근 소개할까 합니다.
경매란?
경매는 사고자 하는 사람들을 모아놓고 사고자하는 값을 제시하여 가장 높은 가격을 정하는 사람에게 파는 것을 말한다.
부동산 법원 경매는 경매에 나오는 물건 빌라,아파트,다가구,상가,공장,토지등 은행과 같은 금융기관이나 개인 채무이행을 제대로 못해 압류 처분을 통한 공개 매각된 부동산을 의미한다.
법원 경매 절차
경매투자 10단계
각 단계의 자세한 설명보단 뼈대 위주로 설명 하겠습니다.
1.투자방향 정하기
경매를 통한 취득 목적이 무엇인가?
=>실거주/단기매도/장기투자/임대소득/시세차익
투자 관심지역과 관심 중 우선순위 정하기
자금계획 범위 내에 있어야 합니다.
=>투자금+대출
2.물건 검색 및 권리 분석
물건 검색 및 권리 분석은 다음 기회에 자세히 다루도록 하겠습니다.
3.시세조사
내가 관심있는 지역
내가 잘 아는 지역
내가 살고 있는 지역
=>매수자 또는 매도자 입장에 각각 거래가격 파악하기 + 급매가격 파악
4.임장활동(현장조사)
전화 또는 인터넷 검색으로 얻은 정보 체크
미납 관리비 체크 및 실제 거주자 인터뷰
인근 비슷한 연식/평수 물건과 비교
인근 시세 정보가 많을수록 정확 시세를 알 수 있고, 리스크를 줄일 수 있습니다.
5.입찰하기
법원 위치, 시간을 미리 파악(대부분 10시 시작)
보증금은 수표로 하루전에 미리 준비하기
처음 입찰시에는 1시간 미리 가서 준비하기
가능한 대중교통 이용하기
입찰표 작성할 때는 신중하게 해야 합니다.
1등으로 낙찰 받을 입찰가를 정하는게 제일 중요 합니다.
6.낙찰
낙찰 후 2주 뒤에 매각 허가가 나옵니다.
그 기간동안 대출을 알아본다.
만약 패찰시 다시 물건 검색부터 시작하면 됩니다.
7. 잔금납부
낙찰 후 2주 뒤에 매각 허가 결정
경락잔금은 매각허가 후 평균 45일의 기간을 줍니다.
잔금을 치루지 못하면 보증금 몰수와 소유권도 갖지 못합니다.
법무사 대행 비용은 견적을 받아 비교하여 결정 합니다.
은행 대출시에는 해당 법무사가 처리해 줍니다.
8.명도
입찰 전부터 명도에 대한 전략을 세워야 합니다.
9.수리(인테리어) 및 청소
내부를 못 보는 경우가 많기 때문에 입찰가에 수리비용을 감안하여 입찰 하는게 좋습니다.
임장 갔을 때 조사가 되면 가장 좋습니다.
수리비는 내 수익률과 직결 됩니다.
10매매/임대하기
이자, 관리비 등을 고려했을 때 빠르게 매매 / 임대 계획 세우기
임장 갔을 때 친절하고 정보성이 뛰어난 부동산 체크하기
시간과 비용을 줄이기 위해 수수료를 아끼지 말자.
=>계약 후 통장에 돈이 들어와야 한 싸이클이 마무리 됩니다.
경매용어
경매의 종류
일괄경매,개별경매,분할경매,과잉경매,이중경매,지분경매,무잉여경매 등이 있다는것 정도만 아시고 지분경매는 여러 사람의 이름으로 소유권등기된 부동산에 일부의 소유권에 대해서 경매가 진행된다는 점 숙 하시면 됩니다.
임의 경매
채무자가 돈을 갚지 않으면 채권자가 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권,근저당권,전세권,담보가등기등의 담보권을 실행하여 자신의 채권을 회수하는 법적절차를 말합니다. 강제경매와 달리 별도의 재판을 거치지 않고 곧바로 법원에 경매 신청을 할 수 있습니다.
강제경매
법원에서 채무자의 부동산을 압류,매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 절차
경매가격
감정가
감정평가사가 법원의 명령 받아 감정가를 정하는것
최저가
최초 최저가는 감정가를 기준으로 산정하며, 유찰이 되었을 경우 판사의 재량으로 20~30% 저감 됩니다.
보증금
입찰에 참여하기 위해 입찰자는 최저가의 10%에 해당하는 돈을 보증금으로 지급하고 입찰에 참여해야 하며 패찰될 경우 이보증금은 돌려받게 됩니다.
유찰 될 경우 판사의 재량으로 특별매각조건을 적용하여 보증금을 20~30%까지 올릴 수 있습니다.
말소기준권리
소유권 이전등기를 하면서 등기사항증명서 상의 어떤 권리들은 말소촉탁등기 대상이 되어 소멸하게 되고 또 어떤 권리들은 말소촉탁의 대상이 되지 않아 매수인이 인수해야 하는데 이때 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말합니다.
말소기준권리의 종류는 저당권,근저당권,압류,가압류,전세권,경매개시결정등기,담보가등기가 있습니다.
대항력
주택임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음날부터 그 주택의 소유자가 다른 사람으로 변경 되더라도 대항할 수 있는데 이 힘을 주택임차인의 대항력이라고 부릅니다.
우선변제권
대항요건(주택인도,주민등록)과 주택임대차 계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매되거나 공매될 경우 임차주택의 환가 대금에서 후순위 담보권자나 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제 받습니다.
최우선변제권
보증금이 소액이고 ,선(후)순위 관계없이 경매기입등기 전에 전입하여 배당요구 신청한 경우 최우선변제 받을 수 있습니다.
낙찰가격의 1/2 범위에서 담보물건 설정일 기준으로 언제 계약했느냐에 따라 소액의 기준은 달라 집니다.
오늘은 이렇게 경매와 절차,기본용어에 대해 알아봤습니다.다음 시간에 더 알찬 내용으로 만나겠습니다.