이번에 알아볼 권리분석 용어는 법정지상권입니다. 법정지상권이 있는 토지는 낙찰 받더라도 해당 부동산을 사용할 수 없게 될 수 있습니다. 흔하지는 않지만 종종 보이는 권리로 꼼꼼히 살피지 않으면 토지 사용수익에 제한이 될 수 있으므로 이번 시간에는 법정지상권이란 무엇인지 활용방법은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
법정지상권이란?
법정지상권을 검색해 보면 설명이 뭔가 모호하게 나옵니다.
"법정지상권이란 당사자의 계약에 의하지 안하고 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권이다." 이렇게 이해하기 쉽지 않은 법조문으로 나옵니다. 그렇다면 우리는 먼저 지상권이 무엇인지에 대해서 알아야 합니다.
"지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권을 말한다."
그럼 이제 조금 쉬운 말로 풀어보겠습니다. 지상권은 한자로 풀이하면 땅 위의 권리를 말합니다. 즉, 땅의 소유권에 관한 권리가 아닙니다. 땅 위의 건물이나 나무 등의 소유에 관련된 권리이고, 이들을 사용하기 위해서는 토지에 대한 사용이 필연적입니다. 따라서 어떠한 토지 위에 소유한 재산들을 사용하기 위해 타인 소유의 토지를 사용, 수익화할 수 있는 권리를 지상권이라고 합니다.
이 지상권이 없다면 땅 위의 건물 같은 것들은 건물주가 마음대로 사용할 수 없고 토지주 또한 자신의 땅에서 무언가를 마음대로 할 수 없습니다. 서로 곤란한 상황인 겁니다. 이 부분에 대해서 살펴보겠습니다.
경매의 법정지상권
경매정보지에 법정지상권의 여지가 있음, 소유자가 불분명한 건축물이 등재되어 있음, 지상권 여부는 불분명 등과 같은 멘트가 있거나 토지와 건물이 같은 주인이었는데 어떤 사유로 토지만 경매로 나오는 경우 이런 부동산을 법정지상권 성립의 여지가 있는 부동산이라고 합니다.
경매의 법정지상권의 성립 조건
1. 근저당권을 설정할 당시에 건물이 존재했어야 한다.
2. 최초 저당권을 설정할 당시에 토지와 건물 소유자가 동일해야 한다.
3. 토지, 건물주가 경매로 인해 소유자가 각 변경되어야 한다. 이동식 건물, 비닐하우스는 제외한다.
4. 기타로 관습법상으로 법정지상권이 성립될 여지도 있습니다.
예를 들어 무허가 건축물로 원래는 법정지상권의 성립여부가 상관 없는 물건인데 너무 오래전에 지어져 긴 시간 유지되어 왔으면 관습법상으로 법정지상권이 성립할 수도 있습니다.
예전에는 토지만 경매에 나와서 다른 사람이 낙찰받으면 건물 소유자는 토지에 대한 권리가 없었기에 토지 주인이 철거하라면 철거해야 했습니다. 이처럼 건물주가 부당한 억울함이 생길 수 있어서 법정지상권을 부여하게 되었습니다. 주인이 바뀌더라도 지상권이 성립한다면 해당 부동산을 철거하지 않고 사용 수익화할 수 있는 권리가 부여된 것입니다.
법정지상권 활용법
앞의 내용을 보면 법정지상권이 성립된 토지는 낙찰받아도 땅 위에 지어진 건물 때문에 토지 사용에 제한이 되는것 처럼 보입니다. 그래서 이제부터 법정지상권이 걸린 토지 활용법에 대해서 알아보겠습니다.
법정지상권 활용방법
1.지료 : 법정지상권이 걸린 토지 위 건물의 건물주는 지주의 의사와 상관없이 해당 건물을 사용, 수익할 수 있습니다. 하지만 지주는 건물주에게 토지사용료를 청구 할 수 있습니다. 즉, 이를 이용하면 법정지상권이 성립하든 하지 않든 수익을 낼 방법이 있는 겁니다. 지료는 통상적으로 상업지역 5~7%, 주거지역 4~6%, 농지는 3~5%정도 입니다. 지역, 주변환경에 따라 다를 수 있으니 입찰전 미리 주변 시세를 확인하고 따져 보시길 바랍니다.
2. 철거 : 만약 건물주가 지료를 지속하여 체납한다면 법정지상권은 소멸하게 됩니다. 건물주가 토지주에게 2년간 지료를 미납하면 건물철거소송을 진행할 수 있습니다. 건물주의 권리가 사라지기 때문입니다. 통상적으로 한두달은 지료를 잘 내다가 이후에는 미납하는 경우가 많습니다. 지료로 인해 건물 수익률이 떨어져 적자가 나는 경우가 발생하기 때문입니다.
3. 소송과 경매 : 임대료를 미납한 건물에 한해 가압류를 신청하고 따로 경매에 내보낼 수도 있습니다. 이때 건물철거 소송도 함께하면 물건은 철거 위험성 때문에 계속 유찰됩니다. 완전 헐값이 됐을 때 지주가 이 건물을 낙찰 받는다면 건물을 싼값에 소유할 수 있게 됩니다.
여기까지 법정지상권 물건에 대해 알아봤습니다. 깊이있게 공부하시다 보면 나만의 블루오션이 될 수 있습니다. 경매투자도 아는것 만큼 보이고 수익이 나는 분야입니다. 다음 시간에 뵙겠습니다.