말소기준권리만 알아도 경매권리분석은 끝난다.
오늘은 경매에서 가장 중요하다고 할 수 있는 권리분석중 말소기준권리에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.
말소기준권리의 종류
말소기준권리만 알아도 경매 권리분석은 끝이라는 사실을 강조하고 싶습니다.
말소기준권리 종류로 근저당권 설정이 있는데 부동산 경매에서 대부분을 차지하는게 근저당 설정입니다. 보통은 금융권 대출로 매입하는 부동산을 담보로 제공하는 경우가 많습니다. 근저당권은 개인 부동산이 담보 됐을 때 은행에서 설정하는 권리를 뜻합니다. 근저당권의 경우 채권최고액을 설정해 원금과 이자에 대한 부분을 담보로 합니다. 근저당권 설정은 말소기준권리로 가장 보편적으로 쓰이는 개념입니다.
가압류 등기는 예전에 차압이란 단어로 사용되기도 했는데 지금은 맞지 않은 표현입니다. 그리고 가압류의 뜻은 채무자 소유이긴 하지만 처분하지 못하게 강제하는 것을 뜻합니다. 갚지 못한 채무에 대한 이행을 위하여 처분금지명령 효력을 발휘하는 것으로 보면 됩니다. 경매개시 결정은 채무불이행에 따라 담보된 물건에 대하여 이를 압류하며 경매개시일을 알리는 내용이고 등기관을 통해 기록됩니다.
담보가등기는 근저당권과도 비슷한데 채권담보를 목적으로 하고 있습니다. 채무자가 언제까지 빌려간 돈을 갚겠다고 했지만 이행하지 않을 때, 가등기를 통해 채권자가 가진 재산을 임의로 처분할 수 없게 합니다. 이때 채무가 생긴 만큼 소유권을 보전하게 됩니다. 이것은 변칙담보이며 갑자기 부동산이 경매로 넘어간다고 해도 미리 가등기를 해두면 이에 대한 우선순위를 보전할 수 있습니다.
전세권 설정은 세입자가 계약을 하고 주거하는 기간에 대하여 전세보증금의 우선순위를 보전하는 방법입니다. 중요한 포인트는 집합건물로 알려진 아파트나 단독주택이어서 건물 전체에 대한 전세권 설정이 되어 있다면 말소기준 권리로 인정되지만 다가구, 다세대 건물 중 일부 세대만 전세권 설정이 되어 있는 상태라면 인정되지 않으므로 유의해야 합니다.
말소 및 인수기준이 되는 권리를 말소기준이라 하고 해당 권리가 될 수 있는 것은 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시등기이며 상황에 따라 전세권까지 인정 됩니다. 부동산은 용어와 다양한 상황에 대한 이해가 탄탄해야 쉽게 공략할 수 있습니다. 작은 이익이라도 만족하며 직접 경험해본다는 생각을 하는게 중요 합니다. 돈이 되는 물건이라고 해도 권리분석을 못하면 무조건 손해를 볼 수밖에 없다는 사실을 염두해 두어야 합니다. 어려운 법적 용어가 많아 접근하기 쉽지 않지만, 원리와 구조만 잘 이해한다면 권리분석은 5분이면 끝납니다. 절대 어렵지 않으니 지레 겁을 먹는 일은 없어야 합니다.
말소기준권리 찾는 방법
말소기준권리를 찾는 방법에 대해 알아 보겠습니다. 말소기준권리는에 해당하는 권리로 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 선순위전세권, 경매개시등기가 있습니다. 일곱가지 권리 중 가장 먼저 채무자에게 돈을 빌려준 날짜가 말소기준권리가 됩니다. 말소기준권리를 찾으면 그 권리기준으로 밑에 설정된 모든 권리는 소멸합니다. 그 위로 설정된 권리는 특수물건으로 낙찰 받아도 인수해야 합니다. 즉, 낙찰자가 부담해야 하는 비용이 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.
경매 나온 물건 중 80%이상은 근저당이 말소기준권리 입니다. 그 이유는 대출을 받아 집을 구매하기 때문입니다. 최초 권리는 근저당이 되는 경우가 많습니다. 근저당에 대해 좀 더 자세히 알아보면 근저당은 채무자가 채무 이행하지 않을 때를 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당을 잡아 둔 채권자가 그 담보에 대하여 다른 채권자에 우선해 변제 받을 것을 목적으로 하는 권리 입니다.
가등기 필요성은 말소기준에 성립할 수 있습니다. 여기서 가등기란 본등기에 대비하여 미리 그 순위 보전을 위해 하는 예비적 등기를 말 합니다. 이 가등기가 행해진 이후 본등기가 이루어지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급 적용됩니다. 하지만 금전적인 담보로 부동산의 권리를 설정한 경우만 해당하며 소유권이전 청구가등기, 즉 부동산을 취득할 목적을 설정한 권리는 말소기준이 성립하지 않으니 주의해야 합니다. 가등기는 효과가 크지만 그에 비해 등록세가 적기 때문에 채권을 확보하려 할 때 많이 이용 합니다. 가등기는 말 그대로 본등기와 구분되는 임시등기라는 점을 알아야 합니다.
다시말해, 말소기준에 부합하는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류등을 찾아 먼저 돈을 빌려준 곳을 알아내면 그 밑으로 설정된 권리는 소멸합니다. 그 위로 설정된 권리는 인수해야 합니다. 낙찰금외 추가로 부담해야 하는 물건의 경우 장기간 법적 싸움으로 이어질 수 있고 많은 리스크를 부담할 수 있습니다. 그러니 처음 경매를 진행할 때 권리분석에 문제가 되지 않는 하자 없는 물건을 대상으로 시작해 보시면 됩니다.
정리하면 권리분석 절대 어렵지 않습니다.
제일 먼저 채무자에게 돈을 빌려준 권리, 즉 말소기준권리를 찾고 그 위에 설정된 권리가 있는지 검토하면 끝납니다. 가장 기본적인 권리분석부터 하나씩 시작해보면 경험과 지식이 쌓일 수록 어려워 보이는 물건도 척척해내는 자신을 발견할 수 있을겁니다.
오늘도 실천하는 하루 보내시고 다음에 더 알찬 내용으로 찾아 뵙겠습니다.