오늘은 전 시간에 배웠던 말소기준권리중 좀 더 심화학습으로 알고 계셔야 할 전세권과 가등기, 강제경매기입등기에 대해서 깊이있게 알아 보도록 하겠습니다.
전세권
전세권은 말소기준권리가 될 수도 있고, 안 될 수도 있습니다. 이것은 다음에 설명 할 가등기도 마찬가지인데, 지금까지 배운 근저당, 가압류는 무조건 말소기준권리인데 반해 전세권과 가등기는 경우에 따라서 되기도 하고 안 되기도 합니다.
전세권 어떤 경우에 말소기준권리가 되는가?
2가지 조건을 충족할 때 말소기준권리가 됩니다.선순위전세권과 배당요구 입니다. 즉, 선순위 전세권으써 배당 요구를 하면 말소기준권리가 되는 겁니다. 전세권이라는 권리 자체가 소멸되기 때문에 입찰자 입장에서는 신경 쓸 필요가 없어집니다. 일부만 배당 받아도 소멸되기 때문입니다.(예, 전세권 2억에 낙찰 1억5천만원일 경우 나머지 5천만원은 못 받을 경우에도 전세권은 소멸 됩니다.)
선순위 전세권이 배당요구를 안 하면, 그건 그대로 낙찰가 인수가 됩니다. 말소기준권리가 아닌거죠. 그리고 후순위 전세권이라면 논의 자체가 의미 없습니다. 후순위라는 말 속에 이미 말소기준권리가 따로 있다는 뜻이닌까요.
이렇듯 전세권 자체는 권리분석이 어려운 건 아닙니다. 선순위, 후순위 구분해서 후순위 전세권이라면 낙찰자 입장에서 신경 쓸 것 없고, 선순위 전세권이라면 배당요구 여부를 봐서 인수 또는 소멸을 분석하면 됩니다.
특히 배당요구를 안 했을때, 어려울 게 없습니다. 전세권 금액이 얼마인지 뻔히 보이닌까요. 그 금액만큼만 빼고 입찰하면 되는 겁니다. 이 부분이 임차인 분석할 때와 다른 점입니다. 임차인 분석할때, 배당요구를 안 하면 그 임차인의 보증금을 입찰자가 알 수 없는 경우가 있습니다. 그래서 입찰할 때 각별히 주의를 하는 겁니다. 근데 전세권은 배당요구를 안 해도 입찰자가 금액을 등기를 보면 알 수 있어서 좋은 겁니다.
입찰자 입장에서는 전세권이 어려울 게 없습니다. 오히려 전세권자 입장에서 반드시 주의할 게 있습니다. 배당요구를 하면 비록 그 전세권 금액을 배당 받지 못하더라도 소멸 입니다. 그게 선순위 전세권이든 후순위 전세권이든 상관 없습니다. 전세권은 임대차보호법이 규정하는 임차인의 권리가 아닙니다. 민법이 정의하는 물권입니다. 즉, 저당권 같은 거라고 보면 됩니다. 저당권이 배당을 다 못 받았다해서 나머지를 낙찰자가 인수하는게 아닙니다.
만약 내가 선순위 전세권자인데, 경매에 넘어갔습니다. 그러면 차라리 배당요구를 안 하는게 더 안전한 대처 방안입니다. 낙찰자가 전액 인수하기 때문입니다. 또 다른 하나는 전세권과 임차권을 둘 다 가지고 있는 경우 입니다. 임차인이 전입(확정일자)을 갖추고 동시에 전세권을 설정하는 경우도 있습니다. 이 경우에는 2가지 권리를 각각 가지고 있다고 보면 됩니다.
임대차보호법이 규정하는 임차인의 권리
민법이 규정하는 물권으로써의 권리
이런 경우에 임차인이 어떤 권리로 배당요구를 했는지 살펴 볼 필요가 있습니다. 그중 임차인의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 없는것으로 보고 전세권은 그대로 살아있게 됩니다.
이번엔 선수위 전세권으로 배당요구를 하면 전세권은 매각으로 소멸되게 됩니다. 보증금을 다 배당 못받더라도 소멸 입니다. 그러나 변제받지 못한 나머지 보증금은 임차권에 의해서 대항력을 행사할 수 있고 그 범위 내에서 매수인은 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보아 남은 보증금을 보호 받을 수 있게 됩니다.
정리하면 전세권 배당요구로 소멸되는것과 별개로 선순위 임차권은 살아있다는 말입니다.
가등기(소유권이전청구권 가등기)
가등기도 전세권가 마찬가지로 말소기준권리가 될 수도 있고, 안 될 수도 있습니다. 규칙은 동일하게 배당여부에 따라 배당하면, 배당받고 소멸하고 안하면 낙찰자 인수입니다.
근데 문제는 가등기는 배당요구를 안하면 권리가액이 얼마인지 알 수 없다는 겁니다. 이 점이 전세권과 차이 입니다. 인수금액이 얼마인지 알 수가 없기 때문에 입찰이 불가능합니다. 게다가 가등기는 인수금액을 떠나서 나중에 낙찰자가 소유권을 잃을 수 도 있습니다. 소유권이전청구 가등기는 소유권에 분쟁이 있다는 뜻입니다. 만에 하나 소송에 들어가서 소유권이전 소송이 승소하면 소유권이 넘어가게 됩니다. 그러니 선순위 가등기가 있는 경우 피하시는걸 추천 드립니다.
강제경매기입등기
등기상에 근저당이나 가압류 또는 전세권, 가등기와 같은 말소기준권리가 없이 곧바로 경매가 뜨는 경우가 있습니다. 이때 경매는 100% 강제경매입니다. 임의경매는 말소기준권리 없이 나올 수 없습니다. 임의경매라는 얘기는 이미 등기상에 권리가 있다는 뜻입니다. 등기상에 아무런 권리 없이 곧바로 경매가 뜨면, 그때는 경매등기 자체가 말소기준권리가 됩니다.
오늘은 말소기준권리중 흔하지는 않지만 알고 계시면 도움되는 말소기준권리에 대해 알아봤습니다. 다음 시간에 뵙겠습니다. 좋은 하루 되세요