경매 물건검색
오늘은 실전 경매 시작인 경매물건 검색부터 알아볼까 합니다.
경매 정보는 대법원 사이트에 다 올라와 있긴 한데, 대법원 정보를 그냥 본다는 것은 너무나 비효율적입니다. 경매 나온 물건의 기본적인 정보(주소와 점유자 또는 임차인 내역)밖에 없기 때문이죠. 그 외의 권리분석을 하는데, 필요한 정보(등기부등본, 전입세대열람내역)는 별도로 확인해 봐야 합니다.
그런 정보를 확인 하려면, 일일이 해당 사이트를 돌아다녀야 하는데, 거기에 들어가는 노력이 만만치 않습니다. 이럴 때 유용한게 경매 정보를 한 곳에 모아서 제공하는 경매 정보 제공 업체입니다.
경매 정보 업체는 크게 둘로 나눌 수 있습니다. 유료업체와 무료업체입니다.
유료업체는 당연히 돈을 받고 경매 정보를 제공 합니다. 각 업체별로 가격대가 조금씩 다르니 각자 여건에 맞는 곳을 골라서 보면 됩니다. 여기세서는 유료업체 중 한곳(굿프랜드경매사이트)에서 제공하는 경매 정보 화면을 사용 할 예정입니다.
무료업체는 인터넷 검색해 보면 엄청 많이 나옵니다. 그중에 아무 곳이나 골라보면 됩니다. 처음 시작할 때는 일단 무료업체를 이용하는 게 자금 부담이 덜 합니다. 그러다가 나중에 본격적으로 투자 즉, 입찰을 하게 될 때 쯤, 유료업체 하나 정도 고르시면 됩니다.
무료업체를 볼 때는 한 가지 주의할 게 있습니다. 무료업체의 수익 구조는 경매 컨설팅 수수료에 있습니다. 즉, 무료사이트를 보는 회원(또는 구독자)에게 투자를 권하는 겁니다. 경매 컨설팅이 나쁘다는 얘기는 아닙니다. 시간이 없는 바쁜 현대인 입장에서 컨설팅에 맡기는 것도 한가지 방편이 됩니다. 다만 투자를 할 때는 내 주관과 내 시각이 있어야 한다고 생각 합니다. 컨설팅 업체에게 내 투자 판단까지 맡겨서는 곤란하지 않을까 생각 됩니다.
소신있는 입찰전략
부동산 경매로 부동산을 매입하기 위해서는 경매 부동산에 대한 자신만의 선택 기준이 분명해야 합니다.
그러기 위해서는 잘 아는 지역과 잘 파악할 수 있는 경매물건을 선택하는 것이 중요하며, 특히 해당 지역의 시장 정보와 매수 타이밍에 민감하게 반응할 수 있어야 합니다.
2~3개 종류의 부동산에 대한 시장 동향과 수요 공급상태에 대해 평소 공부를 게을리 하지 않아야 하며, 남보다 많이 안다는 것은 자신있는 입찰로 이어져 낙찰율을 높이고 더 많은 수익을 낼 수 있는 성공적인 경매투자 전략이 됩니다.
또한 적정한 입찰가 산정은 철저한 물건분석과 권리분석 그리고 시장조사가 선행되어야 합니다. 목표 수익율, 시장 변동성 및 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 검토 하셔야 합니다.
최대 입찰 가격을 정해 두면 다른 사람들의 움직임에 동요하지 않고 소신 있는 입찰을 할 수 있습니다. 단순히 싸다는 이유만으로 분별없이 입찰해서는 절대 안됩니다. 물건의 조건을 단순화하고 낙찰 후 매매,임대 수요를 감안해서 입찰 여부를 결정해야 뜻하지 않게 물리는 일이 생기지 않습니다.
시장조사와 분석
평소 전반적인 부동 시장의 흐름을 읽고 투자희망 지역의 부동산 시장을 깊이있게 조사합니다. 그 방법으로 국토부 부동산 실거래가 공개시스템, 네이버부동산, KB부동산, 한국부동산원 통계자료 등은 PC즐겨찾기로 등록해 두고 항상 가까이 하는 습관이 필요합니다.
먼저 어떤 종류의 부동산에 투자할 것인지를 결정하고 그에 대한 시장을 분석하고 조사합니다. 해당 부동산의 가격 형성, 수요와 공급 상태, 인구통계, 교통 및 인프라 등을 조사합니다. 해당지역 경매 시장의 매각율, 매각가율을 살펴보는 것도 시장을 파악하는데 도움이 됩니다.
지역 경제 상황 및 경쟁 환경을 분석합니다. 특정 부동산 시장의 가격 상황과 수요와 공급상태를 파악합니다. 이는 입찰가격을 산정하는데도 중요하지만 낙찰 시 경매 부동산을 운영 방향을 결정하는데도 대단히 중요한 부분입니다.
지역 사회의 문화적 요소가 부동산 투자에 영향을 미치기도 합니다. 문화적인 제약으로 특별한 제약 조건을 파악하고 분석하여 투자를 결정합니다.
오늘은 실전경매의 시작인 물건검색과 소신있는 입찰전략,시장조사와 분석에 대해 알아봤습니다.다음 시간에 더 알찬 내용으로 찾아 뵙겠습니다. 행복한 하루 되세요!