경매를 통해 물건을 낙찰받고나서 낙찰자님들이 가장 힘들어하고 어렵게 느껴지는 부분이 명도입니다. 경매로 나온 물건들 중 많은 건들이 이해관계자와 원만한 합의가 이뤄지지 않은 상태다 보니 보증금을 돌려받지 못한 임차인과의 명도 부분에서 어려움을 많이 겪게 됩니다.
보통 낙찰자가 임차인에게 이사비 정도 지급하고 명도를 진행하게 되는데 원만하게 합의되면 좋지만 그렇지 않는 경우도 많이 발생하게 됩니다.
오늘은 법적 건물 명도소송의 절차와 진행방법에 대해서 알아보겠습니다.
명도소송의 절차와 진행 방법
부동산에 관한 소송 중 가장 많이 진행되는 소송이 바로 건물명도소송 입니다. 집주인이 세입자를 상대로 소유 건물의 인도를 구하는 소송은 수도 없이 많이 진행 됩니다.
건물주가 되는 것은 모두의 꿈이지만, 세입자를 잘못만나 온갖 고생을 하시는 건물주 분들도 매우 많습니다.
건물명도소송은 점유이전금지가처분, 명도소송, 명도 강제집행의 절차로 진행이 됩니다. 이 세가지 절차가 유기적으로 진행되어야 성공적인 결과를 이끌어 낼 수 있습니다.
건물명도소송을 진행할 때는 반드시 추후에 진행될 수도 있는 강제 집행절차를 염두해 두어야 합니다. 건물명도소송은 통상적으로 진행되면 6개월 이상의 시간이 소요 됩니다. 가장 좋은 결과는 명도소송이 진행되는 도중 세입자가 알아서 퇴거를 하는 것 입니다. 이를 위해서는 점유이전금지가처분 절차를 잘 활용할 필요가 있습니다. 점유이전금지가처분을 통해 추후 강제집행을 대비하면서 현장에 나가 세입자를 설득할 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다. 점유이전금지가처분 결정이 인용되면 현장에 나가 집행을 하는데 집행 과정에서 세입자가 있는 경우 세입자를 설득해서 조기에 사건을 종결시키 경우도 많습니다.
점유이전가처분 절차를 위해 필요한 서류는 다음과 같습니다.
-임대차 계약서
-건물등기부등본
-토지대장
-건축물대장
-내용증명, 문자메시지 등 계약 종료를 증명할 수 있는 자료
-건물도면(일부 임대일 경우)
점유이전가처분 신청을 하는 당사자는 임대차 계약이 종료 되었음에도 불구하고 임차인이 건물을 인도하지 않고 있어 보전의 필요성이 있다는 사실을 소명해야 합니다. 이는 명도소소에서 매우 중요한 자료 입니다.
명도소송은 임대차 계약종료, 불법 점유를 전제로 진행하는 소송이기 때문에 해당 내용에 대한 입증이 없으면 소송에서 패소할 수 밖에 없습니다. 대표적인 계약해지 사유로는 차임연체와 기간 만료가 있습니다.이 외에도 임차인이 계약상, 법률상 의무를 위반한 경우 이를 이유로 계약을 해지할 수 있습니다.
차임연체로 임대차 계약을 해지하는 경우에는 임차인이 법에서 정한 한도를 넘어서는 월세 미납이 있었다는 사실을 입증해야 합니다. 주택은 2기분, 상가는 3기분 이상의 차임연체가 있어야 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
기간만료의 경우에는 법에서 정한 기간 내에 해지 통보를 하고, 이것이 세입자에게 도달 되어야 합니다. 주택임대차보호법은 임대차 계약 종료 6개월에서 2개월 전까지, 상가임대차보호법은 임대차 계약 6개월에서 1개월 전까지 해지 통보를 해야 하는 것으로 규정하고 있습니다.
만약 이 요건을 갖추지 못했다면 임대차 계약은 전 임대차와 같은 조건으로 갱신이 됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 하는데, 묵시적 갱신이 인정되면 명도 소송은 승소할 수가 없게 됩니다.
명도소송의 핵심은 신속성 입니다. 세입자가 월세를 내지 않고 있는데, 법적 조치를 차일피일 미루다 보면 그 손해가 회복할 수 없을 정도에 이르게 됩니다. 가능하면 원만한 합의에 의해 명도 진행하는걸 추천 드리지만 그렇지 않을 경우엔 빠르게 명도소송을 준비하셔서 경제적 손실을 최소화 하시길 추천 드립니다.
좋은 하루 보내시고 다음 시간에 뵙겠습니다.