오늘은 강제집행 시 발행할 수 있는 문제와 해법에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.
강제집행 문제와 해법
1.빈집이라 사람은 없고 짐만 있는경우
인도명령결정문을 수령하고 강제집행을 할 필요 없이 성인 2명의 입회하에 잠금장치 해제 후 내부사진을 자세히 촬영하고 내부에 있는 짐이 파손되지 않도록 잘 보관하면 됩니다. 다만 빈집이라는 것이 이웃이나 관리실을 통해 확실히 입증돼야 하며 관리실이 있는 공동주택일 경우는 관리실 직원도 함께 입회시키고 개문해야 뒤탈이 없습니다.
2.인도명령결정문 송달을 고의로 안 받는 경우
점유자와 명도 협상이 안 되어 강제집행을 실시하려면 반드시 인도명령결정문이 피신청인(점유자)에게 송달이 되어야 합니다. 강제집행을 한다는 사실을 모르고 있는 상태에서 강제집행을 당하면 안 되기 때문 입니다. 이런 법적인 절차를 악용해 우체국 직원이 방문할 때 고의로 인도명령결정문을 받지 않는 경우가 종종 있습니다. 이럴 때는 집행관 특별송달을 신청하고 집행관실 송달 담당 직원에게 송달하는 정확한 날짜와 시간을 문의해 그 시간에 맞춰 점유자가 거주하는 곳에서 협상 약속을 잡습니다. 낙찰인과 집에서 협상하고 있는 중에 송달 직원이 오면 점유자도 더 이상 피할 수가 없기 때문입니다.
3.갑자기 다른 점유자가 나오는 경우
통상 이런 경우가 발생하면 대부분의 낙찰인들은 점유이전금지 가처분을 신청하여 해결을 하려 합니다. 하지만 저의 경우는 좀 다른데, 점유이전금지 가처분으로 진행하면 절차상 2주가 걸리지만 소유자로 인도명령 신청 후 강제집행을 진행하면 1주로 기간이 단축 됩니다. 소유자로 인도명령 결정을 받아 강제집행을 하기 위해 집행관이 현장에 나가 조사를 하는데 이때 인도명령의 피신청인(점유자)과 현재 점유자가 다르면 부동산 인도 집행이 불가능 합니다. 그러면 집행관은 제3자가 점유하고 있어 집행이 불능되었다는 집행 조서를 작성하게 되는데 이 조서를 첨부하여 새로운 점유자를 상대로 인도명령을 신청하면서 불법점유자라는 내용과 승계집행문을 신청하면 별도의 심문 절차없이 인도명령 결정이 나오게 됩니다. 즉 승계집행문으로 인도 집행을 다시 신청하면 됩니다.
4.내부 시설을 파손하려고 하거나 불을 지르려고 하는 경우
경매대상 부동산에 부착된 물건(종물, 부합물)은 법적으로 낙찰인 소유입니다. 내부 시설을 훼손하려는 이에게는 형법상 재물손괴죄나 절도죄가 적용된다는 점을 숙지시키면 해결할 수 있습니다. 또한 불을 지르는 경우는 형법상 방화죄에 해당되어 엄중하게 처벌됩니다. 제 경험상 실제로 실행에 옮기는 점유자는 아직 보지 못했습니다.
5. 집단(단체)을 명도 하는 경우
다가구주택 및 상가주택 혹은 빌딩처럼 다수의 임차인이 살고 있는 부동산을 낙찰 받게 되면 다수의 점유자를 명도해야 하는 상황에 부딪히게 됩니다. 이들은 서로 뭉쳐서 낙찰인을 압박하거나 대표자를 선출해 단체 협상을 벌이려고 합니다. 이럴 경우 이해관계인이 다수라 협상 조건이 매우 까다롭고 한명이라도 조건이 맞지 않으면 단체행동을 해 낙찰인을 압박하기 때문에 협상이 무척 어렵습니다. 이럴 때에는 오히려 집단을 상대하려고 하지 말고 개인을 상대해야 합니다. 보증금을 전액 배당 받거나, 집안이 누수 및 결로 등으로 파손되어 거주 환경이 매우 열악하거나, 사정상 빨리 이사를 가야 하는 점유자를 우선적으로 접촉해 그들을 설득해야 합니다. 먼저 이사가는 이들에게 더 많은 이사비용을 지급하고 이사가 늦어질수록 높은 이자 비용 때문에 지급할 수 있는 이사비용이 적어질 수밖에 없다는 것을 사전에 통보합니다. 통상 점유자들끼리는 혈연, 지연, 학연 같은 끈끈한 인간적인 매개체가 없기 때문에 그들의 단체 행동은 의외로 오래 가지 못하는 경우가 많습니다.