부부 공동명의로 아파트 한 채를 소유하고 계신 분들 사이에서 “집이 한 채뿐인데 왜 종부세 계산 시 다주택자 취급을 받느냐”는 의문과 우려가 나오고 있습니다.
이번 세제개편안의 핵심은 실체적 다주택자가 된다는 의미가 아니라, 인별 과세 체계 및 거주 여부에 따라 종합부동산세 계산 방식이 대폭 개편된다는 점입니다. 부부 공동명의 1주택자에게 적용되는 과세 산식과 실거주 여부에 따른 세 부담 변화를 완벽하게 정리해 드립니다.
📌 핵심 요약
| 구분 항목 | 실거주 1주택 | 비거주 1주택 (임대 등) | 비거주 다주택/공동명의 등 (‘그 외’) |
| 1세대 1주택 기본공제 | 14억 원 (기존 12억에서 확대) | 9억 원 (기존 12억에서 축소) | 4억 원 + [5억 원 × (거주가액 / 주택가액합계)] |
| 공정시장가액비율 | 2027년 70% 적용 | 2027년 70% 적용 | 2028년부터 80% 적용 (1주택 특례 미적용 시) |
| 핵심 과세 기준 | 보유 채수보다 실제 거주 여부가 세 부담을 좌우 | 보유 채수보다 실제 거주 여부가 세 부담을 좌우 | 보유 채수보다 실제 거주 여부가 세 부담을 좌우 |
1. 부부 공동명의 1주택이 ‘다주택 기준’처럼 취급받는 이유
종합부동산세(종부세)는 세대별 합산이 아닌 ‘개인별(인별) 과세’가 원칙입니다.
- 기본 과세 구조: 부부가 시가 20억 원(공시가격 14억 원 수준) 상당의 아파트 1채를 50:50 지분으로 보유 중이라면, 세법상 1명이 1채를 가진 것이 아니라 남편과 아내가 각각 지분을 소유한 2명의 납세의무자로 파악됩니다.
- 1세대 1주택 특례의 갈림길: 부부 공동명의 1주택자는 매년 ‘부부 공동명의 1주택자 특례’를 신청하여 1세대 1주택자 단독명의 방식으로 과세받거나, 각각 개인별 기본공제를 적용받는 방식 중 세금이 적은 쪽을 선택할 수 있습니다.
- 비거주 시 불이익: 단독명의 방식으로 특례를 신청하지 않거나 해당 주택에 실제로 거주하지 않는 상태(갭투자, 타 지역 전월세 거주 등)라면, 1세대 1주택자 혜택에서 제외되어 ‘그 외(비거주·다주택 등)’ 과세표준 및 공정시장가액비율(80%) 적용 대상이 될 수 있습니다.
2. ‘4억 + 5억 산식’과 거주 비율의 중요성
개편안에 따른 ‘그 외’ 과세표준 산정 시 적용되는 산식입니다.
📊 실거주 비중에 따른 공제액 변화 예시 (1인당 기준)
- 실거주 비율 100% (해당 집에서 실거주 중):4억 + (5억 X 100%) = 9억 원 공제 (부부 합산 시 최대 18억 원 비과세)
- 실거주 비율 50% (일부 거주 또는 보유지분 감안):4억 + (5억 X 50%) = 6.5억 원공제
- 실거주 비율 0% (실거주하지 않고 전세/임대 준 경우):4억 + (5억 X 0%) = 4억 원 공제 (부부 합산 8억 원으로 공제액 급감)
💡 주요 분석 포인트:
과거에는 “부부 공동명의로 해두면 합산 18억 원까지 공제되니 무조건 유리하다”는 공식이 통했지만, 앞으로는 실제 그 집에 거주하는지 여부에 따라 공제액이 18억 원에서 8억 원으로 대폭 줄어들 수 있습니다.
3. 공정시장가액비율 상향에 따른 이중 세 부담
과세표준을 산정할 때 공시가격에서 기본공제액을 뺀 금액에 곱하는 공정시장가액비율이 연차별로 상향 조정됩니다.
- 2026년 현재: 60% 적용
- 2027년: 70% 일괄 인상
- 2028년 이후: 1세대 1주택자는 70% 유지, 1세대 1주택 특례 대상이 아닌 ‘그 외(비거주·다주택 등)’ 소유자는 80% 적용
[비거주 공동명의 1주택자] ➔ 기본공제액 축소 (8억 원 수준) ➔ 공정시장가액비율 상향 (80%) ➔ 과세표준 확대로 종부세 부담 급증
기본공제액이 줄어든 상태에서 공정시장가액비율까지 60%에서 80%로 뛰게 되면, 세율이 동일하더라도 실제로 세금을 매기는 과세표준 금액 자체가 약 33% 이상 증가하여 고가주택 비거주자의 세 부담이 커지게 됩니다.
🎯 결론 및 대응 가이드
이번 세제개편안이 시장에 던지는 핵심 메시지는 “보유 채수보다 실거주 여부가 보유세를 결정짓는다”입니다.
- 실거주 가구: 부부 공동명의 1주택을 소유하고 실제 거주 중이라면 각 9억 원씩 총 18억 원 공제가 유지되므로, 시가 26억 원(공시가 18억 원) 수준까지는 종부세 부담이 거의 없습니다.
- 비거주(임대) 가구: 서울 고가주택을 공동명의로 매수해 두고 지방이나 다른 곳에 전월세로 거주 중인 가구는 기본공제 축소 및 공정시장가액비율 80% 적용에 따른 보유세 인상분을 사전에 시뮬레이션해 보아야 합니다.
- 1주택자 특례 비교: 매년 9월 종부세 합산배제 및 특례 신청 기간에 ‘단독명의 1세대 1주택 특례 방식’과 ‘부부 각각 인별 과세 방식’ 중 어느 쪽이 세액공제(고령자·장기보유 공제)와 기본공제 측면에서 유리한지 세무사 상담이나 국세청 홈택스 시뮬레이션을 통해 점검해 보시기 바랍니다.