2026 부동산 세제 개편 | 실거주 1주택 종부세 20억 비과세·양도세 정리

2026년 세제개편안의 가장 핵심적인 축은 단연 ‘부동산 세제 개편’입니다.

이번 개편은 단기적인 시장 자극을 지양하고, 실거주 1주택자의 세 부담은 실질적으로 완화하는 한편 고가·비거주·다주택에 과도하게 집중되었던 혜택은 바로잡는 ‘과세 정상화’를 목표로 삼고 있습니다.

정부 발표 자료를 바탕으로 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세)의 주요 개편 내용 및 세부 기준을 완벽하게 정리해 드립니다.

Table of Contents

1. 종합부동산세(종부세): 주택 수에서 ‘거주 가치’ 중심으로 전환

종부세 체계가 기존의 단순 주택 수 중심 차등 과세에서 주택 가액과 실제 거주 여부를 기준으로 전면 재편됩니다.

기본공제 상향: 1세대 1주택자의 종부세 기본공제 금액을 기존 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 상향했습니다. 이에 따라 시가 약 20억 원 이하의 실거주 1주택자는 종부세 과세 대상에서 제외됩니다.
구간별 세액 변화:
- 시가 20억~30억 원 이하: 보유세 부담 완화
- 시가 30억~40억 원 구간: 세액 변동 최소화 및 안정화
- 시가 40억~50억 원 초과 고가주택: 과세 강화 (세액공제 한도 신설 등)

기본공제 축소:
- 비거주 1주택: 기존 12억 원 ➔ 9억 원으로 축소
- 다주택자: 기존 9억 원 ➔ 4억 원 + $\alpha$(5억 원 중 거주주택 비중) 구조로 대폭 축소
공정시장가액비율 상향: 3주택 이상 보유자에 대해서는 공정시장가액비율을 기존 60%에서 80%로 상향 적용합니다.
1주택자 세액공제 한도 신설: 고가주택일수록 공제 혜택(최대 80%)이 커지는 불균형을 해소하기 위해 세액공제 한도(2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원)를 도입합니다.

양도세 역시 단순 ‘보유’ 중심에서 ‘실거주’ 중심으로 공제 구조가 재편됩니다.

거주 중심으로 전환: 장기보유특별공제를 보유기간 중심에서 거주기간 중심으로 전환하며, 비거주 주택은 공제 대상에서 전면 제외됩니다.
공제한도 신설: 실거주 1주택자(최대 80% 공제율)라 하더라도 양도차익이 큰 시가 30억 원 초과 고가주택에 대해서는 공제액 한도(2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원)가 신설됩니다.

10년 이상 거주 1주택자: 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택자의 양도세 기본공제를 현행 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 10배 확대합니다.
고령자 지방 이주: 65세 이상 고령 1주택자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주 시 양도세를 최대 50%(5억 원 한도)까지 감면받습니다.

보유세 정상화에 맞추어 다주택자가 주택을 처분할 수 있도록 조정대상지역 양도세 중과를 2027~2028년 2년간 한시적으로 완화합니다.

불가피한 비거주 기간 인정: 취학, 근무상 형편, 질병 치료·요양 등 부득이한 사유로 거주하지 못한 기간은 거주이전일 현재 1년 이상 거주 중인 경우에 한해 최장 3년까지 거주기간으로 인정됩니다.
고령자 종부세 납부유예 확대: 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자의 보유세가 소득의 10%를 초과할 경우 소득요건을 적용하지 않고 납부유예를 허용해 실거주 고령자의 주거 안정을 돕습니다.

이번 2026년 부동산 세제 개편은 실거주 목적의 1주택 소유자에 대한 세 부담을 경감하는 동시에, 비거주 및 다주택 투기 수요에 대해서는 과세를 정상화함으로써 실거주자 중심의 주택시장 체질 개선을 유도하고 있습니다.

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