가장 임차인이란 부동산에 실제로 살고 있지 않지만, 주소지를 부동산에 전입신고 한 거짓 임차인을 뜻합니다. 소위 말하는 위장전입 입니다. 가장 임차인을 두는 사례는 여러가지입니다. 자녀의 학교 배정을 위해 실거주하지 않으면서 주소지만 옮기기도 하고, 원하는 지역의 아파트 청약 1순위 당첨을 위해 주소지를 옮기는 사례도 있습니다. 이런 사례는 그나마 양호한 사례라 할 수 있습니다. 악의를 가지고 거짓 임대차계약까지 작성해 두는 사례도 종종 발견됩니다.
경매 가장(허위)임차인
경매가 진행되면 이에 대비하여 한 푼이라도 더 건져보겠다는 간절한 마음으로 소유자 겸 채무자는 임차보증금 또는 최우선변제금을 배당받기 위해 허위로 임차인을 세우는 경우가 있습니다. 주거용 부동산의 경매 물건 권리분석을 할 때 대항력이 있는 선순위 임차인의 유무가 경매 입찰의 주요한 요소가 되기 때문입니다.
위와 같이 선순위 임차인이 있는 경매 물건에 대해 대부분의 사람들은 입찰을 포기합니다. 하지만 이러한 가장 임차인을 허위로 들어간 임차인으로 구별하여 경매에 입찰한다면 상당한 금전적 이익을 얻을 수 있습니다.
가장 임차인의 유형은 경매 개시일 2~3개월 전부터 집중적으로 전입하는 게 일반적입니다. 임차인과 집주인이 서로 가족 또는 친인척 관계일 때가 많다는 점도 특징입니다. 보증금 액수를 최우선변제 범위 내에서 신고했다면 더욱 세심히 살펴볼 필요가 있습니다. 주장하는 보증금이 전입 당시 전세 시세와 큰 차이를 보이는 경우와 근저당권 금액과 보증금을 합한 금액이 부동산의 시세에 근접하거나 넘어서는 경우도 의심해볼 필요가 있습니다.
실제 거주하지 않으면서 거주하는 것처럼 주소를 이동시켜 놓는 상황도 있습니다. 대개 원하는 학교를 배정받을 목적이거나 지방공무원등과 같이 지역 거주자만 응시자격을 부여받을 때 취업을 위해 주소를 옮기기도 합니다. 이럴 때는 단순한 위장 전입이 아니라고 보아야 합니다. 가짜 임대차 계약서까지 작성한 사례가 많습니다. 경매에 돌입하기전에 소유자가 가장 임차인을 구해놓고 배당을 요청하는 사례는 흔합니다. 임대차 계약서상의 비용만큼 경제적으로 이득을 볼 수 있고, 낙찰받은 당사자와 협의를 진행할 때 약간 더 유리한 쪽으로 협상을 진행 수 있기 때문입니다.
다음 시간에는 가장(허위) 임차인 2편으로 경매에서 선순위 가장 임차인 구별방법과 활용법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 경매에서 가장 임차인만 잘 구별할 수 있어도 남들보다 훨씬 유리한 조건에서 경매 입찰이 가능하고 그 결과 만족할만한 금전적 보상으로 돌아온다는 걸 아신다면 특급 노하우 가장 임차인 구별법이 얼마나 효용가치가 있는지 알게 되실 겁니다. 좋은 하루 보내시고 다음 시간에 뵙겠습니다.